房地產(chǎn)去庫存壓力大 高庫存導致市場持續(xù)低迷

  對于相當依賴高周轉的房企，庫存的堆積很可能成為一副致命的毒藥，對于嚴重依賴土地財政的地方政府，庫存同樣是一副致命的毒藥。因此去庫存這個關鍵詞從企業(yè)的業(yè)績報告，登堂入室成為中央的重要議題。

  繼本月上旬中共中央政治局會議之后，在剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會議上，去庫存繼續(xù)作為中央的重要議題而出現(xiàn)，采取各種方式去庫存將成為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內容。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對無界新聞記者分析稱，今年中央兩次明確提到去庫存的政策導向，比較罕見。實際上已經(jīng)不是單純從活躍市場交易的角度出發(fā)，而是因為高庫存影響了投資節(jié)奏的加快。從購房消費層面看，今年購房市場總體活躍，但房地產(chǎn)投資沒起色，原因在于高庫存的負面影響。中央經(jīng)濟工作會議再次提出要去庫存，既要刺激需求，更要為國內低迷的投資開辟新空間。

  兩次中央級別會議強調的內涵

  中共中央政治局12月14日的會議已經(jīng)指出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要擴大有效供給，保持有效投資力度，著力補齊短板。

  在中共中央政治局會議的基礎上，中央經(jīng)濟工作會議對去庫存化的議題進一步細化，并提出了原則性的去庫存方案。

  12月18日至21日在京舉行的中央經(jīng)濟工作會議，與房地產(chǎn)相關的內容主要包括：化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求；允許農(nóng)業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶；以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口；鼓勵開發(fā)商適當降低商品住房價格；促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；要取消過時的限制性措施。

  嚴躍進認為，加快農(nóng)民工市民化的重心是新型城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化的節(jié)奏加快和農(nóng)村土地制度改革同步，將打造出未來房地產(chǎn)市場中一個可以開發(fā)的大世界和大平臺，即農(nóng)村購房需求。取消過時的限制性措施，是供給側結構性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)，主要是刺激供應，而非刺激需求。鼓勵房企在新開工和投資方面有所作為，后續(xù)包括開發(fā)貸款的審批、房企既有土地的開發(fā)等方面會有一些相對寬裕的政策供選擇。

  2015年中央頻提化解房地產(chǎn)庫存，去庫存的攻堅戰(zhàn)已開始。2016年，多途徑去庫存以及不同城市房價走勢將引發(fā)關注。

  克爾瑞研究員楊科偉對無界新聞表示，當前我國的過剩庫存大多集中在人口少、凈流出為主的部分二線和絕大多數(shù)的三四五線城市，依靠現(xiàn)時的存量需求已難以消化嚴重過剩的住房庫存。在鼓勵農(nóng)民進城買房上，各地購房直接補貼政策有望快速跟進。其中將包括對于在城鎮(zhèn)購房的農(nóng)民給予直接的財政現(xiàn)金補貼、稅費減免等，直接從資金上減輕農(nóng)民購房的負擔。

  事實上，早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下屬市縣已出臺了鼓勵農(nóng)民購房的相關優(yōu)惠政策，從政策形式上看，財政補貼以直接補貼1-2萬元或每平米補貼100-200元不等，最高一般不超過2萬元，而購買普通住房的，部分市縣還給予契稅的全額補貼。

  楊科偉認為，收入低下、資金不足是當前農(nóng)民進城購房的最大障礙，將農(nóng)民工納入公積金繳納體系，能大幅減輕其購房壓力，但農(nóng)民工就業(yè)單位不穩(wěn)定，需要更加靈活的公積金政策，如允許農(nóng)民工自行繳納公積金。在中國城鄉(xiāng)二元體系下的戶籍制度，農(nóng)民工雖進城就業(yè)，卻無法享受城鎮(zhèn)的社會保障、子女教育等福利，是農(nóng)民扎根城市的一大障礙。而最根本的問題還在于解決農(nóng)民工在當?shù)氐木蜆I(yè)。

  不得不去庫存的投資困境

  中國指數(shù)研究院為無界新聞提供的《中國房地產(chǎn)市場2015總結與2016展望》顯示，當前銷售持續(xù)回暖，市場整體庫存壓力得到緩解，一線及部分熱點二線城市經(jīng)濟發(fā)展良好、人口持續(xù)流入，庫存壓力較??；部分二線城市及多數(shù)三四線城市依然存在較大庫存去化壓力，仍需要多種手段助力庫存去化。

  中國經(jīng)濟增速趨穩(wěn)，但下行壓力仍存。上述報告顯示，2010年勞動力人口占比達到峰值，此后逐步回落，人口紅利開始消退，新一屆政府主動性的結構調整措施也加大了經(jīng)濟下行壓力。從經(jīng)濟指標看，今年以來通貨膨脹率在1.5%上下波動，未見明顯通縮趨勢，表現(xiàn)相對平穩(wěn)。11月，官方制造業(yè)PMI及財新PMI均收于收縮區(qū)間，顯示出整體經(jīng)濟動能仍然偏弱。2015年前三季度，GDP同比增長6.9%，增速趨穩(wěn)但下行壓力仍然存在，預計2016年小幅回落至6.7%左右的水平，為二十多年來最低。

  受房地產(chǎn)業(yè)投資增速下滑拖累，固定資產(chǎn)投資增速顯著放緩。今年前11個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比前10個月回落0.7個百分點。與此同時，中國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長10.2%，預期增長10.1%，前10個月增速已降至10.2%，繼前三季度增速后再創(chuàng)十五年來新低。

  從各線城市住宅庫存去化情況來看，一二線代表城市商品住宅庫存平均消化時間已降至合理水平，當前庫存壓力多集中于三四線城市。

  報告顯示，截至11月末，一二線城市庫存消化時間已縮短至10個月左右的合理水平，三四線城市庫存消化時間下降最為明顯，較年初縮短11.8個月，但依然高達20.1個月，由于多數(shù)三四線城市前期快速擴張，住宅用地成交規(guī)模突出，存在過度開發(fā)、人口外流、有效需求不足等問題，當前市場庫存去化壓力較為突出。

  中國指數(shù)研究院指出，長期庫存去化仍有賴于產(chǎn)城融合、一體化發(fā)展和房地產(chǎn)長效機制逐步健全。中長期助力庫存去化、維持房地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展將主要通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府可以通過產(chǎn)業(yè)升級、創(chuàng)新及經(jīng)濟的長期發(fā)展吸引人口流入并實現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)，進而推動房地產(chǎn)需求，打好化解庫存長期攻堅戰(zhàn)。

  同時，加快區(qū)域一體化和新型城鎮(zhèn)化進程將是地方推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效途徑，環(huán)渤海地區(qū)、京津冀城市群協(xié)同發(fā)展將不斷落實，長江經(jīng)濟帶頂層設計繼續(xù)推進，中西部城市群發(fā)展提速，相關地區(qū)特別是三四線中小城鎮(zhèn)抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化的機遇求發(fā)展進而從長期化解當?shù)貛齑?。此外，包括農(nóng)村土改、稅改、戶籍制度改革在內的房地產(chǎn)長效機制建立健全，也是市場平穩(wěn)運行的保障。