8年翻90倍,卻滿是大坑?!房地產(chǎn)太難了!
規(guī)模!規(guī)模!規(guī)模!
這是地產(chǎn)公司永遠(yuǎn)的主旋律!
然而,僅有規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,還要有優(yōu)秀的盈利能力、較好的財(cái)務(wù)安全性!
正如現(xiàn)階段我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主基調(diào):實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的增長(zhǎng),質(zhì)量第一,增長(zhǎng)第二!
在A股就有這么一家地產(chǎn)公司,近10年的規(guī)模增長(zhǎng)速度冠絕中國(guó),但盈利能力、財(cái)務(wù)安全性長(zhǎng)期堪憂。
它就是“陽光城”,一家閩系地產(chǎn)商。
2019年12月31日,克爾瑞發(fā)布2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜,“陽光城”全口徑銷售額達(dá)到2110.3億,位列榜單13位,同比增長(zhǎng)30%,在前20強(qiáng)中增速僅次于世茂地產(chǎn)。
而2018年銷售規(guī)模突破1600億,同比增長(zhǎng)78%,可謂“一年一個(gè)臺(tái)階”,非常紅火!
這家2009年上市、福建起家、歷經(jīng)三任明星職業(yè)經(jīng)理人的房企,從2011年23億的銷售規(guī)模,到2019年的2100億,8年增長(zhǎng)90倍,無疑是近10年最耀眼的“黑馬”!
然后,它并不是一家優(yōu)秀的房企!
為何這樣說?
因?yàn)槠溟L(zhǎng)期無法擺脫盈利能力差、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的“魔咒”。
本文將復(fù)盤“陽光城”近10年的發(fā)展歷程,解析其發(fā)展中的“痼疾”。
蒙眼狂奔 暴增10倍
陽光城老板林騰蛟,以“知道什么階段請(qǐng)什么人”著稱,他聘任的第一任明星經(jīng)理人是原龍湖運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理陳凱(2012-2014)。
寄望其能迅速做大規(guī)模,實(shí)現(xiàn)其“區(qū)域型房企”到“全國(guó)性房企”的轉(zhuǎn)變。
陳凱采用“三高”模式(高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高成長(zhǎng)),用招拍掛搶“地王”的激進(jìn)策略迅速開拓新市場(chǎng),再通過高周轉(zhuǎn)去緩解高杠桿帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
2012-2014年,陽光城猶如“坐上了三級(jí)火箭”。
城市布局上,陽光城初步實(shí)現(xiàn)全國(guó)擴(kuò)張,從大福建(福州、廈門、上海及周邊地區(qū))成功拓展至蘭州、西安、太原等城市。
銷售方面,2012、2013、2014年分別實(shí)現(xiàn)合約銷售金額73億、220億、230.7億,同比增速分別為217.39%、201.37%和4.86%。
而2011年銷售額僅23億,短短3年實(shí)現(xiàn)10倍增長(zhǎng),堪稱“奇跡”,從偏居一隅的地方“三四線小房企”一躍成為全國(guó)性的“二線房企”,成為行業(yè)明星!
然而,高增長(zhǎng)背后,是盈利能力和財(cái)務(wù)安全性的持續(xù)下滑。
銷售額暴增,必然建立在拿地支出飆升的前提下。2011年的拿地金額約20億,到了13年變?yōu)?37億,增長(zhǎng)了5倍多!
根據(jù)陽光城財(cái)報(bào)數(shù)據(jù),12-14年,平均樓面價(jià)3500-4000/平,售價(jià)1萬出頭,價(jià)格不貴也不便宜。
房企買地的錢大部分是借的,為了支撐拿地支出的飆升,陽光城各種融資手段“火力全開”,銀行、信托、券商、基金子公司、第三方理財(cái)、股票增發(fā)等等,讓人眼花繚亂。
有息負(fù)債從2011年的54.2億,增長(zhǎng)到2014年的202.61億,增長(zhǎng)3倍左右。
拿地支出增加5倍,為何有息負(fù)債增長(zhǎng)只有3倍?
答案是:“明股實(shí)債”。通過巧妙的財(cái)技將“債務(wù)”偽裝成“股權(quán)”,“債務(wù)”被降低了,美化報(bào)表,便于融資。
?。柟獬墙昙訖?quán)融資成本)
(陽光城歷年財(cái)務(wù)杠桿)
伴隨著有息負(fù)債的快速增加,凈負(fù)債率也就是我們常說的“杠桿”,在12年下半年就早早的超過了安全線120%,最高達(dá)到220%左右。
現(xiàn)金流壓力山大!
杠桿上升的這么快,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)驟增,要想繼續(xù)借錢維持運(yùn)轉(zhuǎn),只能付出更高的利息。
結(jié)果是平均融資成本不斷攀升,在2014年恰逢全國(guó)房地產(chǎn)大蕭條,一度達(dá)到“毀滅性”的10%以上,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過7%行業(yè)平均水平,完全失控!
此時(shí)的陽光城好比一輛在高速公路上以200KM/h的速度狂奔的汽車,融資、買地、銷售、回款等任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,直接“車毀人亡”!
辛辛苦苦掙到的利潤(rùn)被巨額利息“吞噬”,淪為債權(quán)人的“打工仔”。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,12-14年賣的房子凈利率不足8%,與及格線10%差距甚遠(yuǎn)。
陽光城雖然銷售額暴增10倍,但“踩著鋼絲”,承受如此之高的風(fēng)險(xiǎn),獲得如此之低的盈利能力,增長(zhǎng)質(zhì)量太低,真心不值!
在這里我想將“陽光城”與“恒大、融創(chuàng)”對(duì)比一下,來剖析陽光城的問題。
三者都有過“銷售額連續(xù)高增長(zhǎng)、凈負(fù)債率超過200%、融資成本高企”的階段,但是“恒大、融創(chuàng)”的凈利率都保持很高的水平。
這是為何?
因?yàn)槿趧?chuàng)、恒大都有自己的“獨(dú)門絕技”,無懼風(fēng)險(xiǎn),底氣十足!
恒大“囤地”模式能夠充分享受地價(jià)持續(xù)上漲的好處,賺取35%的超高毛利率。
以“并購?fù)酢敝Q的融創(chuàng),通過并購能獲取大量?jī)?yōu)質(zhì)廉價(jià)土地,平均地價(jià)不超過2000/平。
總之,既要連續(xù)高增長(zhǎng),又要較高的凈利率,最好得有一項(xiàng)獨(dú)門絕技!
作為職業(yè)經(jīng)理人,陳凱干得確實(shí)不太好,下課也是必然的,接下來會(huì)是誰來接下這個(gè)“爛攤子”呢?
并購大坑來襲!
?。柟獬菤v年新增土儲(chǔ)構(gòu)成比例)
第二任明星經(jīng)理人是張海明2015年初-2017上半年,2011年便已加盟陽光城,擔(dān)任大本營(yíng)“大福建區(qū)域”總經(jīng)理。
張海明時(shí)代,其實(shí)是最容易做出成績(jī)的,因?yàn)樗温毱陂g正是波瀾壯闊的房地產(chǎn)大牛市,但是最后卻以慘淡收尾,不禁讓人唏噓!
在其領(lǐng)導(dǎo)下,陽光城增速相比之前有所放緩,15、16及17年上半年銷售額同比增速分別為57%、34.55%、122%,成績(jī)一般。
張海明時(shí)代,最鮮明的特點(diǎn)是:模仿融創(chuàng),拿地模式從“招拍掛”全面轉(zhuǎn)向“并購”,成為并購市場(chǎng)中的一匹黑馬,可與“并購?fù)酢比趧?chuàng)比肩!
最夸張的時(shí)候,2016年新增土儲(chǔ)中并購占比為89%,并購金額205億,而“并購?fù)酢比趧?chuàng)在當(dāng)年的并購額也不過220億元。
大舉并購背后,暗藏著陽光城想要在規(guī)模上彎道超車的野心。
張海民當(dāng)時(shí)表示:“現(xiàn)在的土儲(chǔ)排名就是五年之后的房地產(chǎn)公司的排名。如果土儲(chǔ)能夠排得上名,未來的前二十就在這里。去年、今年和明年,我拼的是土儲(chǔ)。彎道超車?yán)铮钊菀讻_上去的就是并購,不是招拍掛?!?/p>
為什么最容易沖上去的是“并購”?
主要是因?yàn)椤安①彙毕啾取罢信膾臁保菀啄玫椒浅1阋说耐恋?,毛利率?huì)明顯提高,并且同樣的資金規(guī)模能買到更多的土地,資金壓力小不少。
這對(duì)于陽光城來說,既能保持較高的銷售增速,又能降低杠桿和融資成本,也能提高盈利能力。
可謂“一石三鳥”!
效果立竿見影!
張海明時(shí)代,并購?fù)恋氐某杀痉浅5?,平均樓面價(jià)只有2521元/平左右。
同期“招拍掛”獲取的土地,平均樓面價(jià)為5606/平左右。
相比之下,“并購模式”真心便宜!
在此帶動(dòng)下,2016年全部土儲(chǔ)樓面價(jià)為3251元/平左右,在當(dāng)年地價(jià)大幅上漲的情況下,竟然比2015年還低了229元/平。
另外,融資成本降為8.42%,比15年下降一個(gè)百分點(diǎn)。
但是,“并購”有一個(gè)巨大的弊端:坑太多!
如果盡職調(diào)查做的不到位,之前的種種問題沒有被發(fā)現(xiàn),那么就......
大坑來襲!
由于突然轉(zhuǎn)型為“并購模式”,管理經(jīng)驗(yàn)不足,給予內(nèi)部投資拓展人員過高的激勵(lì),導(dǎo)致相關(guān)人員抱著撈一把就走的心態(tài)談項(xiàng)目,盡職調(diào)查不充分。
不少項(xiàng)目存在的歷史遺留問題沒有被發(fā)現(xiàn),成為遲遲無法動(dòng)工并銷售的“僵尸項(xiàng)目”,直接導(dǎo)致周轉(zhuǎn)速度下降、資金成本大增。
其中最大的一個(gè)“僵尸項(xiàng)目”,是16年11月底收購的“物產(chǎn)中大資產(chǎn)包”,耗資104.69億元,占16年土地購買金額的37.25%。
這個(gè)項(xiàng)目收購?fù)瓿芍螅^了一年多,才完成資產(chǎn)交割手續(xù)。
而“干凈”的招拍掛項(xiàng)目,一年多的時(shí)間估計(jì)都清盤了!
從張海明任職期間的成績(jī)單來看:銷售增長(zhǎng)尚可,融資成本改善明顯,截止2017中報(bào)只有7.14%,而14年超過10%
但是,凈負(fù)債率仍“高高在上”,接近250%,凈利率進(jìn)一步下滑,從17和18年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看,不足7%,比之前還要低.
連恒大一半都沒有!慘不忍睹!
“一石三鳥”基本成為鏡中花、水中月!
為了挽救危局,陽光城并沒有去想辦法如何改善“并購模式”,而是開始物色新的明星職業(yè)經(jīng)理人,開啟新的經(jīng)營(yíng)模式。
以“后視鏡”的視角來看,如果當(dāng)初繼續(xù)堅(jiān)持并購為主,提高管理水平,打造強(qiáng)大的并購團(tuán)隊(duì),向融創(chuàng)靠攏,現(xiàn)在的陽光城會(huì)不會(huì)是“融創(chuàng)第二”?
那么,下任的明星經(jīng)理人又會(huì)是誰呢?
“不可能三角” 似有好轉(zhuǎn)?
2017年6月,房地產(chǎn)依舊在大牛市中,不過不是一二線,而是三四線。
彼時(shí),因?yàn)榇罅坎①彙敖┦?xiàng)目”,陽光城在房地產(chǎn)大牛市中步履蹣跚,面臨創(chuàng)立以來的最大困境。
于是,老板林騰蛟從碧桂園挖來地產(chǎn)界黃金組合“雙斌”:朱榮斌、吳建斌。
這二位最初都曾在“中海系”工作過較長(zhǎng)時(shí)間,前一個(gè)東家是以“極速周轉(zhuǎn)”著稱的“碧桂園”,他們給陽光城帶來了“碧桂園模式”。
朱榮斌,視野廣闊、眼光獨(dú)到、運(yùn)籌帷幄,擔(dān)任總裁一職。
吳建斌,擅長(zhǎng)融資,在銀行、資本市場(chǎng)人脈資源豐富,號(hào)稱“資產(chǎn)負(fù)債表中任何一個(gè)科目都可以做融資”,擔(dān)任分管財(cái)務(wù)的執(zhí)行副總裁。
“不可能三角”。
林老板只有三個(gè)要求:做大規(guī)模、提高凈利率、降低杠桿和融資成本,這是前兩任一直無法完成的“不可能三角”。
如何讓“不可能”變?yōu)椤翱赡堋保?/p>
1)當(dāng)務(wù)之急是提高周轉(zhuǎn)速度,做大銷售
為了提高周轉(zhuǎn)速度,一方面全力解決前期并購產(chǎn)生的“僵尸項(xiàng)目”,盡可能加快其周轉(zhuǎn),同時(shí)放緩并購步伐,逐步增加“干凈”的招拍掛項(xiàng)目占比,從17年的54%提升至19年上半年的86.7%。
另外,碧桂園的“殺手锏”“同心共享機(jī)制”在陽光城落地生根!
2018 年,實(shí)現(xiàn)拿地到開盤平均周期 6.3 個(gè)月,提速 0.6 個(gè)月,周轉(zhuǎn)速度顯著提升。
2017 年,銷售額沖破900 億元,同比增長(zhǎng)88%,克爾瑞排名首次沖入前20。
2018 年銷售額達(dá)到1629 億元,同比增長(zhǎng)78%。
2019年,銷售突破2110億,同比增長(zhǎng)約28.9%。
2)凈利率回升
截止2019年三季報(bào),隨著前期“僵尸”項(xiàng)目逐步解決,凈利率開始回升,從不足7%回升到7.85%。
3)杠桿降低,融資成本穩(wěn)定
截止2019三季度,凈負(fù)債率145.13%,近8年以來首次下降到150%以下,接近120%的安全線。
融資成本保持穩(wěn)定。2017年融資成本顯著下降,從8.42%降為7.08%,但是2018年,由于調(diào)控顯著收緊,融資成本反彈至7.94%,截止2019三季報(bào)融資成本回落到到7.72%。
似乎一切都在好轉(zhuǎn)?
從9月至今,陽光城股價(jià)大漲40%左右,主要就是凈利率、杠桿持續(xù)改善的結(jié)果。
但是仍有一個(gè)巨大問題需要解決:貨值不足。
2019中報(bào)顯示,預(yù)計(jì)貨值僅有5466.78億元。在未來銷售額每年保持20%增長(zhǎng)的情況下,只能滿足2年的需求,與行業(yè)慣例“土儲(chǔ)滿足3年需求”的標(biāo)準(zhǔn)相距甚遠(yuǎn)。
所以當(dāng)下,急需大量補(bǔ)充土儲(chǔ),否則未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)無法保證!
但是,這必然帶來杠桿和融資成本的上升,股價(jià)上漲的根基恐怕要?jiǎng)訐u!
面對(duì)兩難困境,當(dāng)下的陽光城,股價(jià)大漲或許只是“虛假的繁榮”。
【結(jié)語】:
1、堅(jiān)持到底才有勝利!總結(jié)陽光城的發(fā)展歷程,我們或許可以發(fā)現(xiàn)陽光城,最大的一個(gè)問題就是:不夠堅(jiān)定!
行業(yè)內(nèi)典型的三種模式:碧桂園的“極速周轉(zhuǎn)”模式、恒大的“囤地”模式、融創(chuàng)的“并購模式”,以及其他一切能有效平衡“規(guī)模增長(zhǎng)”“凈利率”“杠桿和融資成本”三大指標(biāo)的模式,都是可行的。
但是每種模式要玩的溜、玩的精,需要較長(zhǎng)的時(shí)間,三大指標(biāo)的持續(xù)改善和不斷平衡也要較長(zhǎng)的時(shí)間。
對(duì)于陽光城來說,三任職業(yè)經(jīng)理人,三個(gè)不同的經(jīng)營(yíng)模式,任何一種模式如果能長(zhǎng)期堅(jiān)持不斷優(yōu)化,都可以成功。
但是,前2個(gè)模式時(shí)間不長(zhǎng),現(xiàn)有模式時(shí)間也不長(zhǎng)。
如果因?yàn)闀簳r(shí)遇到挫折就改變模式,“另起爐灶”,將無法形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2、“一朝天子一朝臣”。經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)大變動(dòng),大批人入職,大批人離職,張海民時(shí)代的高管基本走光了,現(xiàn)在的陽光城已經(jīng)是“雙斌”為首的“中海系”舊部的天下,這種經(jīng)營(yíng)資源的無謂損耗無疑是巨大的!
編輯:余婷
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