二線城市的房子，是不是太多了點(diǎn)？

　　如果非要用一句話來(lái)概括中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多人會(huì)說(shuō)：

　　“一線城市供不應(yīng)求，三四線城市供大于求?！?/p>

　　的確，無(wú)論是專家還是小白，在這一點(diǎn)上意見(jiàn)出奇地一致。一線城市的房子價(jià)值連城，三四線城市的房子有價(jià)無(wú)市。

　　然而，卻沒(méi)人給二線城市下個(gè)定論。

　　縱觀各路英雄豪杰，給出的觀點(diǎn)也是各有特色：

　　有說(shuō)是機(jī)會(huì)▼

　　有說(shuō)是炮灰▼

　　有說(shuō)是行情▼

　　有說(shuō)是宿命▼

　　每一篇論斷都有自己的依據(jù)，就像每一個(gè)標(biāo)題都有自己的靈魂。

　　反正現(xiàn)在問(wèn)題只有就一個(gè)：如果在熱門的二線城市投資一套房產(chǎn)，到底有沒(méi)有價(jià)值？

　　以最近大熱的漢蓉渝為例，我們從供需關(guān)系的角度，來(lái)剖析一下二線城市的現(xiàn)在和未來(lái)。

　　最近，投資客很方

　　相比于北上深這種5萬(wàn)起步的一線城市，武漢、成都、重慶這些強(qiáng)二線，一萬(wàn)多的均價(jià)就顯得很親和了。

　　無(wú)論是游走于全國(guó)的房產(chǎn)投資客，還是深耕于二線的本地大土豪。購(gòu)置多套強(qiáng)二線的房子，已是這幾年的潮流選擇。

　　2萬(wàn)到3萬(wàn)，總比10萬(wàn)到15萬(wàn)要容易。就像一個(gè)60分的學(xué)生考到80分，總比80分到100分簡(jiǎn)單。

　　所以，這幾年的二線城市，多了不少有一堆房子的人。包括很多拆遷戶，在貨幣補(bǔ)償與房屋補(bǔ)償之間做選擇的時(shí)候，也決定讓房子占更大的份額。

　　然而，近一年來(lái)的市場(chǎng)情緒，卻發(fā)生了一些變化。

　　經(jīng)濟(jì)不給力，房?jī)r(jià)穩(wěn)如狗。囤房子的大哥大姐們因此開始紛紛出貨，尤其是強(qiáng)二線。

　　數(shù)據(jù)可以說(shuō)明一切。

　　我們從房天下匯總了目前二手房的一些掛牌情況：

　　偌大的北京，面積巨大1.6萬(wàn)平方公里，常住人口全國(guó)第一4000萬(wàn)，目前二手房23萬(wàn)的放盤量，竟然與武漢和重慶，是差不多的。

　　實(shí)際人口超過(guò)2000萬(wàn)的深圳，放盤量還不如武漢和重慶的一半。

　　那么，強(qiáng)二線這么多的放盤量，來(lái)自哪里？

　　我們?cè)賮?lái)看，漢蓉渝的二手房中，兩年內(nèi)次新房占比均超過(guò)20%，而北京和上海的這個(gè)數(shù)據(jù)，不超過(guò)10%。

　　可見(jiàn)，漢蓉渝的二手房中不少比例的都很新，這些顯然不是因改善需求而出售的老房子，只可能是想要出手的投資房。

　　另一個(gè)數(shù)據(jù)很好的印證了這一點(diǎn)，那就是北上深掛牌的二手房中，十年老房占比超過(guò)一半，而成都和重慶的老房子，都不到20%。

　　這更加說(shuō)明，漢蓉渝出售的這些房源，不是純改善的老破小，而是剛買不久就想賣的投資房。

　　當(dāng)然，你可能會(huì)說(shuō)，北上深限售，所以它們的新房不能賣，所以強(qiáng)二線的二手房比它們新。

　　然而，真相恰恰相反，除了深圳有3年限售，北京上海并無(wú)嚴(yán)格的限售政策；而成都和重慶，分別有3年和2年的限售。

　　所以，真相只有一個(gè)，那就是投資客們?cè)趻伇P。

　　如此說(shuō)來(lái)，這些強(qiáng)二線城市的供給端正在不斷加大，越來(lái)越多的房子重回市場(chǎng)。當(dāng)供需走向買方市場(chǎng)，強(qiáng)二線的人民都有房子住的時(shí)候，一波悲涼的行情會(huì)不會(huì)到來(lái)呢？

　　剛需客也很方

　　以上的供給端分析得是頭頭是道，差點(diǎn)文章可以直接結(jié)個(gè)尾，我就去領(lǐng)盒飯了。

　　為什么還要繼續(xù)寫呢？因?yàn)楣緵](méi)有盒飯。

　　因?yàn)椋M管供應(yīng)量大，但更大的需求端，我們?nèi)f萬(wàn)不可忽視。

　　近幾年，二線城市搶人兇猛。2018全國(guó)人口增量前15名，有13個(gè)是二線城市。每年源源不斷地吸血周邊縣市的人口，成了這些強(qiáng)二線城市發(fā)展的源動(dòng)力。

　　可以看到，近年來(lái)，成都和重慶每年有20萬(wàn)以上的人口流入，武漢也有將近20萬(wàn)的人口增量。這些外來(lái)人口住哪里的問(wèn)題，便是不折不扣的剛性需求。

　　那么武漢、成都和重慶分別有多少套房子呢？這個(gè)尚且沒(méi)有非常官方的一個(gè)說(shuō)法，只能從各種數(shù)據(jù)去推測(cè)。

　　武漢統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)年鑒最早至2009年，可以看到從2003到2017這15年的住宅房地產(chǎn)的竣工面積，起始2003年初，截止2018年初，武漢住宅竣工面積共計(jì)14214萬(wàn)平方米，若按80平方米一套來(lái)說(shuō)，這15年有177萬(wàn)套住宅。

　　加上2003年之前和近一年半建成的住宅，全市可能有250萬(wàn)套左右的房子。

　　如果武漢1108.1萬(wàn)人全部住進(jìn)這250萬(wàn)套80平的住宅內(nèi)，肯定是不夠的。況且，這年頭隨著居住水平的提升，武漢80平方米的房子是越來(lái)越少了。

　　成都統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)比較詳細(xì)，統(tǒng)計(jì)了自改革開放以來(lái)的所有房子。

　　。。。

　　截止到2018年初，將以上數(shù)據(jù)求和，成都共有48829萬(wàn)平方米的房子。還是按照80平方米來(lái)算，成都共有610萬(wàn)套房子。

　　根據(jù)成都市2017年發(fā)布的《成都政府公布的五年租房市場(chǎng)規(guī)劃》，成都2018年預(yù)計(jì)有556萬(wàn)套房子，比我們估算的610萬(wàn)套稍微少一點(diǎn)，看來(lái)成都人民住得都比較舒服，房子平均比80平方大，應(yīng)該是有88平。

　　成都共有1633萬(wàn)常住人口，基本可以實(shí)現(xiàn)3人一套房。但是，以上房源有不少是超過(guò)10年樓齡的老房子（按照統(tǒng)計(jì)年鑒，10年以上老房子占比超過(guò)四成），同樣面臨著更新?lián)Q代的需求。

　　再來(lái)說(shuō)說(shuō)重慶，重慶統(tǒng)計(jì)年鑒追溯至1990年。

　　截止2017年底，重慶共計(jì)住宅面積27955萬(wàn)平方米，依然按80平方米一套來(lái)算，有349萬(wàn)套。

　　這么來(lái)說(shuō)，以重慶3102萬(wàn)人口來(lái)看，豈不嚴(yán)重供不應(yīng)求？

　　其實(shí)并不是，重慶有大量人口屬于周圍縣鎮(zhèn)，真正主城區(qū)人口只有865萬(wàn)，這么來(lái)算平均2.5人有一套房，供需狀況合適。但3000萬(wàn)人口也不是擺設(shè)，讓這些縣區(qū)人口進(jìn)城住房依然有無(wú)限遐想空間，畢竟開發(fā)商每天絞盡腦汁思考的東西，就是這些。

　　總的來(lái)說(shuō)，武漢和重慶仍有一定房地產(chǎn)開發(fā)空間，即便投資客在不停拋盤，本地打工無(wú)房者和外來(lái)流入無(wú)房者仍然能撐起接盤需求，這也就有了此時(shí)此刻的武漢，仍在剛需搖號(hào)的現(xiàn)象。

　　成都的供應(yīng)量稍稍有些大，但也仍未滿足人人宜居的狀態(tài)，還是留給剛需客供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)。

　　房企，卻絲毫不方

　　關(guān)于強(qiáng)二線，沒(méi)房的怕漲，有房的怕跌，老百姓似乎都在一片焦慮當(dāng)中。

　　但需要承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的房企們，內(nèi)心卻毫無(wú)波瀾。

　　今年上半年，頭部房企高度一致地重倉(cāng)強(qiáng)二線。

　　他們用數(shù)千億的資金，來(lái)把希望寄托在這些強(qiáng)省會(huì)的未來(lái)上。

　　從上表不難看出，頭部開發(fā)商對(duì)武漢和重慶相當(dāng)看好，對(duì)成都則稍稍冷淡，這與我們的分析不謀而合。

　　不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，集中投二線的大風(fēng)向，還是十分明顯。

　　隨著城鎮(zhèn)化大局的進(jìn)行，資源和人口越來(lái)越集中的趨勢(shì)必然無(wú)可避免。三四線城市逐漸被邊緣化的結(jié)局也日益明顯。

　　一線城市過(guò)高的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)透支了人們對(duì)其未來(lái)的預(yù)期，且城市資源所能承載的人口數(shù)量也慢慢達(dá)到飽和，北京和上海已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，廣州和深圳的房?jī)r(jià)收入比也是越來(lái)越高。

　　再想從一線城市吃到人口城鎮(zhèn)化的紅利，無(wú)疑是越來(lái)越難。

　　所以，頭部房企們篤定了從59.58%到70%這一段的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一定會(huì)出現(xiàn)在僅次于一線城市的強(qiáng)二線城市。

　　很顯然，房企可以拿到比老百姓更多的數(shù)據(jù)，可以有著更加專業(yè)客觀的分析決策。他們對(duì)二線城市的看好，沒(méi)理由讓我們看衰這批第二梯隊(duì)的新星。

　　總而言之， 由于強(qiáng)二線城市有房率高，一人多套房者眾多，且工地多腳手架多，給人以供過(guò)于求假象。實(shí)則一大批剛需正在嗷嗷待哺，無(wú)數(shù)年輕人仍渴望在二線有一座屬于自己的港灣。短期來(lái)看，目前處于樓市調(diào)整階段，投資哪里的房產(chǎn)都不會(huì)和前幾年一樣短期獲利巨大，但長(zhǎng)期來(lái)看，強(qiáng)二線城市依然為城鎮(zhèn)化的主力方向，一套優(yōu)良的不動(dòng)產(chǎn)依然可以做到保值升值的功效。反正，房企是這么想的。另外， 和2014年一樣，由于預(yù)期悲觀，近兩年大量投資客在拋售房產(chǎn)。按巴菲特的敵恐我貪理論來(lái)說(shuō)，平穩(wěn)的階段或許恰恰是一個(gè)上車的好時(shí)機(jī)。