樓市變成“水泥森林”！兩個消息表明：五年后，有房的不如有錢的

　　10年前，人們還對按揭買房似懂非懂的時候，誰都沒想到，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，竟然真的變成了“水泥森林”。

　　此前經(jīng)濟學(xué)家姜超做過測算，按照目前每年新增2000萬有效人口，平均兩人一套住房，1000萬套住房就是一個比較正常的需求。

　　中國有4億戶家庭，房子大概是50年的有效期，2%的折舊率，每年大概需要換掉800萬套舊住房，推算房地產(chǎn)消費頂峰差不多1800萬套。

　　要知道，去年房地產(chǎn)成交面積是17億平米，即便按照每套100平米來計算（這個數(shù)字其實已經(jīng)偏大了），也達到了1700多萬套，已經(jīng)達到了消費頂峰。

　　“水泥森林”還有幾個特征，人均居住面積升至40平米以上，城鎮(zhèn)化率升至60%以上，住宅占房地產(chǎn)開發(fā)比例高達72.8%，高樓大廈遍布，各地新城區(qū)遍地開花，各路房企下沉中小城市。

　　需求不會再增長，房子還源源不斷的加蓋，所以，房地產(chǎn)遲早要走“下坡路”。

　　正好，現(xiàn)在就有兩個消息，同樣證明了這一點。

　　第一，房地產(chǎn)類集合信托的募集規(guī)模大幅下降。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，4月份共有62家信托公司發(fā)行了1339款集合信托產(chǎn)品，其中房地產(chǎn)類發(fā)行規(guī)模占比為31.7%，較3月份降幅達42.75%，且房地產(chǎn)類產(chǎn)品預(yù)期收益率上行至8.49%，處于歷史較高水平 。

　　信托是干嘛的？是用來給項目募資的，以前是房地產(chǎn)最倚重的融資方式之一，現(xiàn)在發(fā)行規(guī)模卻一直下降，與此同時，發(fā)出去的信托收益率還一直在漲。

　　這能說明一點：房企越來越難借錢了，即便能借來，要付出的利息越來越高。

　　第二，10個城市被調(diào)控“潑冷水”降溫預(yù)警。

　　最近，房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管再度被提及，主要針對的是違規(guī)資金的變相拿地和購房。住建部在此前約談6個城市的基礎(chǔ)上，又及時約談了4個城市。樓市狂飆突進的蘇州也再次升級了調(diào)控措施，及時剎住了上漲的“虛火”。

　　表面上看，這兩個消息挺不起眼，一個是房地產(chǎn)信托規(guī)模下降，一個是調(diào)控繼續(xù)發(fā)力，其實這兩個信號，也恰恰預(yù)示了未來的走向。

　　如果“水泥森林”的趨勢一直強化，融資難、調(diào)控收緊持續(xù)下去，不用等多久，只需要等5年時間，有房的還不如有錢的。

　　舉個例子，一個普通的二線省會，房價在1.4萬左右，100平米的房子總價140萬，按首付三成、按揭利率上浮20%來計算，30年的房貸，按揭98萬，總支付利息達86萬，本息總價合計高達226萬。

　　假設(shè)裝修費用需20萬元，5年時間，房屋折舊翻修費用10萬元，共計256萬元。

　　要知道，未來5年，是房價“穩(wěn)中有降”的5年，對于持有房產(chǎn)的人來說，不漲就是跌，這套花費數(shù)百萬的房子能換來了什么呢？

　　換來孩子的學(xué)區(qū)？租房落戶也可以。

　　親朋好友面前的虛榮感？在大城市沒人管你有幾套房。

　　未來的升值空間？以后的“水泥森林”里，到處都是獵物，手里如果持有現(xiàn)金，數(shù)不盡的房源供你挑選。