黃瑜：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)&水泥行業(yè)發(fā)展機(jī)遇

　　過去的2018年，水泥行業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1546億元，同比增長(zhǎng)1.1倍。在這靚麗的數(shù)據(jù)背后不容忽視的是，房地產(chǎn)端出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，基建投資低于預(yù)期，水泥需求出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)作為水泥消費(fèi)三駕馬車之一，早已超過了傳統(tǒng)意義上的三分之一比例，并逐漸成為不少地方的水泥市場(chǎng)消費(fèi)主力。可見，房地產(chǎn)的走勢(shì)將直接關(guān)系水泥需求的變化，進(jìn)而影響水泥價(jià)格。2019年房地產(chǎn)將呈現(xiàn)如何形勢(shì)，牽動(dòng)著水泥行業(yè)的關(guān)注。

　　在此背景下，由中國(guó)水泥網(wǎng)主辦的“2019中國(guó)水泥產(chǎn)業(yè)峰會(huì)暨TOP100頒獎(jiǎng)典禮”隆重召開。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜帶來《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)&水泥行業(yè)發(fā)展機(jī)遇》的精彩演講，詳細(xì)解讀了2019年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)及對(duì)水泥行業(yè)的影響。

　　2019展望：新開工、投資中低速增長(zhǎng)，需求略有回落

　　1.2019市場(chǎng)預(yù)判：收入、政策、貨幣、資金和城鎮(zhèn)人口為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要外部因素

　　2. 經(jīng)濟(jì)下行壓力猶存，貨幣政策繼續(xù)穩(wěn)健，保證流動(dòng)性合理充裕

　　經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀：2018年以來我國(guó)GDP逐季下滑，全年同比增速為6.6%，第四季度下滑至6.4%；2018年固定資產(chǎn)同比增長(zhǎng)5.9%，基建投資觸底回升，制造業(yè)依舊是支撐；社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增長(zhǎng)9%，連續(xù)三個(gè)月回落，效果仍未顯現(xiàn)；出口同比增長(zhǎng)9.9%，單月同比大幅下滑至-4.4%，中美貿(mào)易摩擦負(fù)面影響顯現(xiàn)。

　　2019年固定資產(chǎn)同比增速趨于穩(wěn)定；消費(fèi)在利好政策支持下回升；出口在貿(mào)易爭(zhēng)端負(fù)面影響繼續(xù)體現(xiàn)疊加全球經(jīng)濟(jì)放緩雙重因素下繼續(xù)下行。

　　貨幣現(xiàn)狀：2018年12月M1同比增速為1.5%，為歷史次低點(diǎn)，M2同比增速為8.1%，小幅回升，但仍在低位區(qū)間。M1同比增速大幅下滑，說明流動(dòng)性還未流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，貨幣傳導(dǎo)機(jī)制依舊受阻。

　　2019年央行為保證流動(dòng)性合理充裕，會(huì)加大資金投放力度，更加注重疏通貨幣傳導(dǎo)機(jī)制，M1、M2增速將有所回升，預(yù)計(jì)M2增速將回升至8.5%。

　　3.2019市場(chǎng)預(yù)判：市場(chǎng)規(guī)模逐步調(diào)整，價(jià)格穩(wěn)字當(dāng)頭，新開工、投資中低速增長(zhǎng)

　　4. 需求：銷售面積將整體回落，三四線城市市場(chǎng)調(diào)整壓力較大

　　預(yù)計(jì)2019年一線城市低基數(shù)疊加供應(yīng)改善影響，市場(chǎng)規(guī)模有望小幅回升。二線城市人才戰(zhàn)略取得明顯成效，省會(huì)聚集效應(yīng)仍凸顯，規(guī)模分化中現(xiàn)小幅調(diào)整，但總量?jī)?yōu)勢(shì)仍然顯著。三四線城市受棚改體量及貨幣化安置比例下降影響，三四線市場(chǎng)量?jī)r(jià)下行壓力較大。

　　5. 供應(yīng)：土儲(chǔ)充足而預(yù)期轉(zhuǎn)向，開工和投資增速將回落至中低位水平

　　2019年新開工：土儲(chǔ)高及短期庫(kù)存低對(duì)整體規(guī)模仍有支撐，但銷售預(yù)期轉(zhuǎn)變將影響開工增速回落至中低位水平。

　　投資：融資困境疊加市場(chǎng)不樂觀影響房企投資熱情，新開工仍將支撐投資保持增長(zhǎng)。

　　6.歷史周期：平均時(shí)長(zhǎng)在三年左右，與政策周期重合度高

　　歷史周期：2007年開始收緊：10次提準(zhǔn)、6次加息；9月提二套首付比及貸款利率。2008年先緊后松：上半年5次提準(zhǔn)，下半年5降息4降準(zhǔn)，年底發(fā)布四萬億計(jì)劃。2009年先松又緊：5月促投資；下半年控房?jī)r(jià)、營(yíng)業(yè)稅免征年限延至5年。2010年繼續(xù)收緊：6提準(zhǔn)2加息，限貸，熱點(diǎn)城市啟動(dòng)限購(gòu)，整治囤地捂盤。2011年調(diào)控升級(jí)：6提準(zhǔn)3加息，明顯提高二套購(gòu)房門檻，限購(gòu)向二三線擴(kuò)圍。

　　2012年明緊暗松：地方政府小動(dòng)作不斷，住建部強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不放松，兩次降息降準(zhǔn)。2013年溫和調(diào)控：新國(guó)五條，完善限購(gòu)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，增供應(yīng)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。2014年穩(wěn)中有松：930房貸新政貸清不認(rèn)房、放寬公積金貸款條件、降息。

　　2015年全面放松：營(yíng)業(yè)稅免征年限降至兩年，大幅下調(diào)首付比，1降息4降準(zhǔn)。2016年先松后緊：契稅等大幅優(yōu)惠，支持前兩套購(gòu)房需求；930后因城調(diào)控。2017年全面收緊：短期調(diào)控從嚴(yán)從緊，長(zhǎng)效機(jī)制加快推進(jìn)。2018年堅(jiān)持不放松：堅(jiān)定決心導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向。

　　7. 周期預(yù)判：因城施策下城市輪動(dòng)，本輪周期將明顯延長(zhǎng)，且波動(dòng)幅度趨緩

　　不同于以往周期中“控?zé)帷奔啊熬仁小敝g的快速切換，本輪調(diào)控決心尤其堅(jiān)決，不僅調(diào)控時(shí)長(zhǎng)突出，調(diào)控力度也達(dá)史上最嚴(yán)。

　　相較于以往的全國(guó)層面政策“一刀切”，本輪因城施策特性凸顯；受城市發(fā)展階段差異及因城施策等多方面影響，各類城市市場(chǎng)周期輪動(dòng)；周期輪動(dòng)行情平滑了市場(chǎng)波動(dòng)，使得波幅明顯放緩，各類城市間的周期輪動(dòng)也使得市場(chǎng)上行期明顯延長(zhǎng)。

　　基于對(duì)調(diào)控環(huán)境“穩(wěn)”、“持續(xù)”及市場(chǎng)預(yù)期短期轉(zhuǎn)向判斷，2019年市場(chǎng)將維持底部震蕩，預(yù)計(jì)下半年周期觸底，屆時(shí)本輪周期時(shí)長(zhǎng)將長(zhǎng)達(dá)4年半，較以往明顯延長(zhǎng)。
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政策趨勢(shì)：短期因城施策，長(zhǎng)效機(jī)制穩(wěn)步推進(jìn)

　　1. 2016-2018政策調(diào)控全景圖

　　2016至2018年：120個(gè)地級(jí)以上城市（約444項(xiàng)政策）；69個(gè)縣市（約69項(xiàng)政策）。海南、河北從省級(jí)全面調(diào)控。

　　4-9月均為政策高峰。4月海南全域收緊。5月住建部約談地方、發(fā)文重申調(diào)控。6月西安、長(zhǎng)沙、杭州、重慶開啟新一輪調(diào)控潮。七部委開展30城樓市亂象整治。8月住建部再次約談5城。9-11月加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)控樓市秩序，11月以來約束性政策銳減，12月以來極少部分城市調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)。

　　2. 中央樓市調(diào)控總基調(diào)的變化：更加強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控、因城施策，限購(gòu)、限貸主體政策保持穩(wěn)定，其余政策微調(diào)概率增大

　　2018上半年：兩會(huì)政府工作報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控。

　　2018下半年：中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題……堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。同時(shí)，在面對(duì)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)壓力、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行已相對(duì)可控的背景下，重大會(huì)議開始未提及樓市調(diào)控，更加強(qiáng)調(diào)“六穩(wěn)”。

　　2019年調(diào)控走勢(shì)：更加強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府主體責(zé)任，防止房市大起大落，部分政策微調(diào)概率增大。

　　3.2019兩會(huì)樓市調(diào)控方向：落實(shí)地方政府主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系

　　兩會(huì)基調(diào)：

　　今年兩會(huì)政府工作報(bào)告將房地產(chǎn)列入【深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化】章節(jié)中，不再單列，篇幅和強(qiáng)度大大弱化。內(nèi)容方面，重點(diǎn)提及落實(shí)地方主體責(zé)任、保障性住房和棚改、房地產(chǎn)稅。兩會(huì)期間，住建部長(zhǎng)回應(yīng)政府工作報(bào)告未提“房住不炒”：將防止房市大起大落。

　　關(guān)于調(diào)控（政府工作報(bào)告）：更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　關(guān)于住房保障（政府工作報(bào)告）：繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。

　　關(guān)于房地產(chǎn)稅（政府工作報(bào)告）：健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

　　住建部長(zhǎng)回應(yīng)政府工作報(bào)告未提“房住不炒”：2019將做好“五個(gè)堅(jiān)持”，1、堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；2、堅(jiān)持住房市場(chǎng)體系和住房保障體系；3、堅(jiān)持落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、分類指導(dǎo)，把穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期責(zé)任落到實(shí)處；4、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，大力培育租賃市場(chǎng)，重點(diǎn)解決新市民的住房問題；5、保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房市大起大落。

　　政策趨勢(shì)：

　　【調(diào)控】“堅(jiān)持住房居住屬性”的主基調(diào)不變，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期。同時(shí)更加強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府主體責(zé)任，防止房市大起大落，預(yù)計(jì)在“一城一策”的調(diào)整下，各地樓市調(diào)控政策將出現(xiàn)更多結(jié)構(gòu)性變化。

　　【供給】預(yù)期將更加注重住房供應(yīng)的有效性，建立合理的梯度供應(yīng)格局：住房市場(chǎng)體系下的租賃房、普通商品房和保障體系下的公租房、共有產(chǎn)權(quán)房將成為今年主要的住房供應(yīng)類別。

　　【棚改】弱化棚改，不提具體目標(biāo)。但結(jié)合以往數(shù)據(jù)來看，2018-2020三年1500萬套棚戶區(qū)改造的既定目標(biāo)不會(huì)改變。政策調(diào)整將繼續(xù)聚焦“因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置” 。

　　【房地產(chǎn)稅】表述由去年的“穩(wěn)妥推進(jìn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)步推進(jìn)”，立法的基礎(chǔ)性條件已逐步具備，立法進(jìn)程不斷加快。

　　4.整體政策邏輯：短期更加強(qiáng)調(diào)因城施策，中期結(jié)構(gòu)調(diào)整，長(zhǎng)期顯現(xiàn)長(zhǎng)效性

　　5.2019年樓市調(diào)控如何因城施策，分類指導(dǎo)？

　　因城施策背景：受前期因城施策及城市發(fā)展階段差異等多方面影響，目前我國(guó)各線城市市場(chǎng)出現(xiàn)了周期輪動(dòng)的現(xiàn)象。這導(dǎo)致各線城市之間，各城之間所面臨的需求環(huán)境差異較大。

　　因城施策基本特征：2019年政策將更加強(qiáng)調(diào)因城施策，因地制宜優(yōu)化前期部分行政性調(diào)控方式 -- 松緊互現(xiàn)。

　　6.棚改政策：弱化具體目標(biāo)，總體規(guī)模將逐漸回落，部分地區(qū)貨幣化安置仍會(huì)下調(diào)

　　2019年兩會(huì)政府報(bào)告表明，將繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。

　　從今年政府兩會(huì)的政策導(dǎo)向來看，2018-2020三年棚戶區(qū)改造的既定目標(biāo)不會(huì)改變。未來2年進(jìn)入攻堅(jiān)收尾階段，棚改總體規(guī)模逐漸回落。棚改政策收緊將重點(diǎn)集中在商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地區(qū)。

　　三四線重點(diǎn)應(yīng)防范棚改貨幣化比例下調(diào)后帶來的整體需求回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，特別是前期規(guī)模較大，后期回調(diào)明顯的地區(qū)（如河南、四川、山西等地）。

　　7.人才政策：近兩年已有數(shù)輪大規(guī)模的人才引進(jìn)政策，考慮邊際遞減效應(yīng)，預(yù)計(jì)此輪人才落戶寬松政策對(duì)樓市需求的提振作用較此前影響要弱

　　8.金融政策：流動(dòng)性持續(xù)改善，央行強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)力度，企業(yè)發(fā)債增加，房貸利率止增下調(diào)，后期認(rèn)貸存調(diào)整空間

　　2019年兩會(huì)政府報(bào)告表示，?積極的財(cái)政政策要加力提效；穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。

　　9. 房地產(chǎn)稅：穩(wěn)步推進(jìn)，條件已具備，主要是時(shí)間點(diǎn)問題

　　2019年兩會(huì)政府報(bào)告指出，深化財(cái)稅金融體制改革。健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

　　十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議上，栗戰(zhàn)書強(qiáng)調(diào)，“2019年全國(guó)人大將落實(shí)制定房地產(chǎn)稅法”。按照人大常委會(huì)立法規(guī)劃，現(xiàn)在有關(guān)方面正在研究起草房地產(chǎn)稅法的草案，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。

　　與去年相比，“穩(wěn)妥推進(jìn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)步推進(jìn)”，房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程不斷加快。房地產(chǎn)稅法立法將完善地方稅體系，還將加速房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的落地進(jìn)程，對(duì)抑制投機(jī)型需求以及穩(wěn)定全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極的作用。
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　　水泥市場(chǎng)：地產(chǎn)+基建，需求仍有支撐

　　1.市場(chǎng)需求與房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售、新開工規(guī)模關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　從水泥銷量、混凝土產(chǎn)量、商品房銷售面積及新開工面積年度走勢(shì)來看，四項(xiàng)指標(biāo)具有明顯的趨同性。據(jù)測(cè)算，四項(xiàng)指標(biāo)相關(guān)系數(shù)普遍在0.8以上，呈高度正相關(guān)。

　　2.房?jī)r(jià)指數(shù)與水泥價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)呈現(xiàn)較高趨同性

　　通過對(duì)比2011年以來百城價(jià)格指數(shù)和水泥價(jià)格指數(shù)發(fā)現(xiàn)，二者走勢(shì)呈現(xiàn)較高的趨同性。在嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策作用下，百城住宅價(jià)格漲幅回落，水泥價(jià)格漲幅亦有所回落；隨后，樓市調(diào)控政策松綁，百城住宅價(jià)格和水泥價(jià)格同比均有所反彈。近幾年隨著水泥行業(yè)去產(chǎn)能的持續(xù)推進(jìn)，2015-2016年間水泥價(jià)格調(diào)整時(shí)間延長(zhǎng)，相對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)有所延遲；2017年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，百城價(jià)格同比漲幅持續(xù)收窄，但水泥價(jià)格在環(huán)保停產(chǎn)、原材料上漲等因素的影響下延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，2018年4季度，水泥價(jià)格同比漲幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)保持高位運(yùn)行對(duì)水泥市場(chǎng)的支撐作用較大，經(jīng)測(cè)算，2019年水泥需求總量將回升至23億噸左右

　　據(jù)模型測(cè)算，商品房銷售面積及新開工面積對(duì)水泥銷量的影響較為顯著。

　　2019年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存調(diào)整壓力，但有城鎮(zhèn)化紅利支撐，整體降幅有限，預(yù)計(jì)商品房銷售規(guī)模將保持16億平方米左右，新開工將繼續(xù)擴(kuò)容。

　　另外，考慮到在2018年新開工明顯擴(kuò)容的背景下，同期竣工面積卻持續(xù)下降，而受2016年來銷售面積屢創(chuàng)新高影響，2019年將逐漸進(jìn)入集中交房期，預(yù)計(jì)企業(yè)加快施工進(jìn)度，對(duì)水泥的需求也將提高。

　　綜合模型及分析結(jié)果，預(yù)計(jì)2019年水泥需求量將回升，總量約23億噸，同比增長(zhǎng)8%。

　　4.根據(jù)2019年數(shù)據(jù)測(cè)算，未來三年商品房市場(chǎng)對(duì)水泥的需求總量為18億噸左右，年均約6億噸

　　根據(jù)中指院預(yù)測(cè)，2019年新開工面積在21.9-22.3億平米之間，按照每平米0.2噸水泥測(cè)算，2019年商品房新開工面積帶來的水泥需求量將達(dá)到4.38-4.46億噸；另外，2018年底的商品房有效施工面積達(dá)68.8億平方米，對(duì)應(yīng)的水泥需求量為13.8億噸；合計(jì)水泥需求18.1-18.2億噸，按三年建設(shè)周期來計(jì)算，年均約6億噸。

　　5. 另外，從基建投資的角度來說，2019年基建投資有望穩(wěn)步提速，將拉動(dòng)水泥需求量增加

　　2018年全國(guó)基建投資（不含電力等）同比增長(zhǎng)3.8%，增速自10月首次提速以來，再次提升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　受地方專項(xiàng)債發(fā)行資金到位以及政策導(dǎo)向等因素影響，2019年基建投資有望延續(xù)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，進(jìn)而拉動(dòng)水泥行業(yè)需求增加。[Page]

　　聚焦主力地區(qū)，深耕城市群

　　1.重慶、鄭州、武漢等中西部熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)體量大，商品房銷售面積較為突出

　　2. 重慶、成都、鄭州商品房新開工面積持續(xù)顯著領(lǐng)先于其他大中城市

　　3.昆明、菏澤、西安宅地成交體量突出；北京、蘇州、上海等地住宅用地成交面積、出讓金均位居前二十

　　4.都市圈成為中國(guó)城鎮(zhèn)化具體實(shí)踐形式，其中中心城市土地及開發(fā)規(guī)模持續(xù)集中，市場(chǎng)潛力巨大

　　2019年兩會(huì)政府報(bào)告指出，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。……落實(shí)和完善促進(jìn)東北全面振興、中部地區(qū)崛起、東部率先發(fā)展的改革創(chuàng)新舉措。京津冀協(xié)同發(fā)展重在疏解北京非首都功能，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。落實(shí)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)規(guī)劃，促進(jìn)規(guī)則銜接，推動(dòng)生產(chǎn)要素流動(dòng)和人員往來便利化。將長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，編制實(shí)施發(fā)展規(guī)劃綱要。長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展要堅(jiān)持上中下游協(xié)同，加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)修復(fù)和綜合交通運(yùn)輸體系建設(shè)，打造高質(zhì)量發(fā)展經(jīng)濟(jì)帶。

　　隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加快，以京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳為代表城市群將在區(qū)域空間布局、產(chǎn)業(yè)集聚與協(xié)同、資金與人才資源匯聚方面形成“化學(xué)效應(yīng)”，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

　　未來， 國(guó)家中心城市作為城市群的核心，將在制度創(chuàng)新、基礎(chǔ)配套建設(shè)、科創(chuàng)平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、人才資源等方面享受更多紅利，將更容易在激烈城市競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

　　5. 占國(guó)土面積11%的五大城市群GDP總量占全國(guó)55%，商品房銷售面積占比47%，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎和房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)

　　從2017年數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)三角GDP規(guī)模最突出，達(dá)16.5萬億，顯著高于其他城市群，是目前我國(guó)最發(fā)達(dá)的地區(qū)；珠三角、長(zhǎng)三角人均效益最高，人均GDP超10萬元；長(zhǎng)三角、京津冀、長(zhǎng)江中游匯聚著更多人口，常住人口規(guī)模均超過1億人；長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大，房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過2萬億，商品房銷售面積超2.5億平米，長(zhǎng)江中游、成渝商品房銷售面積2017也分別達(dá)到1.8和1.7億平米。

　　6. 中國(guó)都市圈格局：以經(jīng)濟(jì)總量居前城市為核心，我國(guó)未來都市圈格局已基本明確，但目前發(fā)展成熟度差距較大；長(zhǎng)三角與珠三角都市圈發(fā)展相對(duì)成熟且連片發(fā)展，城市群形態(tài)顯現(xiàn)，京津冀地區(qū)基于北京首都功能疏解，城市群正加速形成

　　下表中都市圈范圍的確定主要以國(guó)家規(guī)劃為準(zhǔn)，而對(duì)于武漢、成都等欠成熟都市圈主要選取核心城市及其周邊緊鄰城市。此外，上海及北京都市圈是指核心城市及其周邊100公里范圍內(nèi)縣市，表中上海及北京都市圈數(shù)據(jù)僅為兩大核心城市數(shù)據(jù)。

　　7. 總結(jié)

　　整體來看，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策的不斷落實(shí)以及國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，我國(guó)人口、產(chǎn)業(yè)等資源將加速向主流城市流動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有較好的發(fā)展前景，但不同地區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)將繼續(xù)分化。對(duì)于水泥行業(yè)來說，未來聚焦房地產(chǎn)發(fā)展的主力地區(qū)顯得至關(guān)重要。

　　重慶、鄭州、武漢等商品房成交規(guī)模前20地區(qū)，總銷售規(guī)模、新開工面積和近幾年土地成交面積均占全國(guó)總量的三成左右，未來市場(chǎng)容量將繼續(xù)保持在較高水平，對(duì)水泥的需求總量也將保持在高位；

　　京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等五大城市群為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，商品房銷售面積占全國(guó)的比重接近50%，核心城市的地位更加凸顯，城市群內(nèi)部中小城市亦存在較大發(fā)展機(jī)遇，值得關(guān)注。