房地產(chǎn)市場：四大新趨勢顯現(xiàn)，每一項背后都有深意

中國樓市如何從舊模式向新模式切換？2024年可能是最為關鍵的一年。開年僅半月，從國家部委到各地方已經(jīng)探索推出了一系列新的政策和機制，向穩(wěn)定樓市和構建新發(fā)展模式邁步。

房地產(chǎn)市場上四大新趨勢顯現(xiàn)，每一項背后都有深意。

其一，精準支持房地產(chǎn)項目融資。

“保交樓”可謂2024年樓市的頭等大事之一。如今，在滿足房企合理融資需求方面有了新的落地機制。近日，住建部等兩部門聯(lián)合印發(fā)《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》。其中提到，建立由城市政府分管住建的副市長擔任組長，屬地住建部門、金融監(jiān)管總局派出機構等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。該機制為房地產(chǎn)項目融資對接搭建平臺，向金融機構推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，同時，協(xié)調(diào)機制推動融資條件滿足，如對符合條件的房地產(chǎn)項目盡快辦理“四證”等。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，這一機制建立有助于區(qū)分集團風險和項目風險，精準支持房地產(chǎn)項目融資。在這一新機制下，一方面，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目融資將加快審批流程；另一方面，暫時遇到困難但資金能基本平衡的項目也能通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式獲得支持。上述兩方面發(fā)力，精準支持房地產(chǎn)項目融資，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。

其二，多地試點現(xiàn)房銷售模式。

經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，期房銷售制度的弊端不斷顯現(xiàn)。近年來，越來越多地方在土地出讓等環(huán)節(jié)探索現(xiàn)房銷售模式。中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，2021年以來，北京、杭州、合肥、西安、寧波、鄭州等多地推進現(xiàn)房銷售試點。比如：2022年至2023年7月，北京推出的住宅用地中，超半數(shù)地塊設置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。去年9月，河北雄安新區(qū)宣布取消商品住房預售，實行現(xiàn)房銷售。湖南岳陽、浙江衢州、河北唐山、廣西柳州等地發(fā)布的房地產(chǎn)市場相關政策中也提出鼓勵開展商品房現(xiàn)售試點。

這意味著在國內(nèi)實施30年的期房銷售制度開始松動，多地探索從提高預售條件向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變。當然，這一過程不能一蹴而就。廣東省城規(guī)院住房研究中心首席研究員李宇嘉指出，從預售制向現(xiàn)房銷售模式的轉(zhuǎn)型是一個循序漸進的過程，不僅需要開發(fā)商具備更高的運營能力，還需要金融、土地出讓等全方位配套政策的支持。他認為，國內(nèi)城市向現(xiàn)房銷售模式的轉(zhuǎn)型過程中，或建立商品房預售和現(xiàn)售并存的漸進過渡模式。

其三，房票安置“重出江湖”。

曾在大規(guī)模棚改中扮演重要角色的“房票安置”近期重回人們視野。近日，廣州市荔灣區(qū)在舊城改造項目中，率先試點推行“房票安置”新模式，發(fā)布了第一批“房票”。日前印發(fā)的《佛山市國有土地上房屋征收與補償辦法》中也提出，具備實施條件的項目，被征收人可選擇房票等方式安置。

所謂“房票”，就是給征遷居民發(fā)購房券，持券者可以去指定區(qū)域、項目等選房。“房票”制度的推出被視為一種更為快捷、靈活的補償方式，特別是在當前中國房地產(chǎn)市場從大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結構調(diào)整并存階段，城市更新的需求日益增長。

中指研究院華南分院院長楊紅俠認為，對地方政府而言，“房票”政策有助于加快推進重點片區(qū)城市更新改造，同時在一定程度上緩解舊改過程中，地方政府短期財政集中支出的壓力。據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前已有40多個二三線城市推出房票安置政策，包括鄭州、南京、南昌、廈門、貴陽等。

其四，穩(wěn)定市場，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

據(jù)機構統(tǒng)計，2023年有200余地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超670次。2024年以來，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策、穩(wěn)定市場仍是各城市的重點任務之一。

近日，上海市青浦區(qū)、奉賢區(qū)出臺人才安居新政，有條件地放開外地單身限購，縮短居民購房對社保、個稅的年限要求等。在上海金山購買指定樓盤，可享五年免費軌交通勤。廣東東莞此前宣布，1月1日起階段性取消首套住房房貸利率下限。河南洛陽出臺十條措施，支持剛性和改善性住房需求，提振房地產(chǎn)市場預期。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，2024年各地房地產(chǎn)相關政策出臺仍將保持一定頻次。由于多數(shù)三四線城市的限制性政策已基本放開，未來或更多通過購房補貼等方式促進需求釋放，核心一二線城市政策優(yōu)化空間相對更大，2024年有望繼續(xù)調(diào)整，預計降低購房成本、降低購房門檻仍是主要方向。