逆風(fēng)下的中國(guó)房地產(chǎn)

　　幾棟原本能住1萬(wàn)名住戶的高層住宅樓成了尚未完工的爛尾樓，它們像可怕的幽靈一樣俯視著中國(guó)港口城市秦皇島。德大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停工，而此前該公司已經(jīng)售出了數(shù)百套住宅。

　　但在上月，該小區(qū)的藍(lán)色金屬大門(mén)上貼出的一些通告，預(yù)示著該樓盤(pán)的命運(yùn)可能發(fā)生改變。當(dāng)?shù)卣呀?jīng)出面，成立了“解決德大問(wèn)題”特別工作組，并安排資金重啟工程建設(shè)。

　　通告上寫(xiě)道，“請(qǐng)廣大業(yè)主保持信心和耐心，只要共同努力，我們的家園一定能建好。”

　　在過(guò)去十年擴(kuò)張逾10倍之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如今正面臨強(qiáng)勁逆風(fēng)。秦皇島市政府倉(cāng)促施以援手，無(wú)疑表明這也是官員們最擔(dān)心的事情。他們能否成功穩(wěn)定搖搖欲墜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在全球產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　德大風(fēng)波并非一起孤立事件。從東部富裕的浙江省到西北部貧窮的陜西省，類(lèi)似事件正在全國(guó)各地上演，尤其是在中小城市。如今這些地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正苦苦掙扎，當(dāng)?shù)卣賳T們面臨著是伸出援手還是放任其倒閉的艱難抉擇。

　　中原集團(tuán)分析師張大偉表示：“秦皇島是一個(gè)頗為典型的中小城市。近年來(lái)在經(jīng)歷了大規(guī)模投資潮之后，秦皇島正面臨著住宅供給過(guò)剩以及房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問(wèn)題。”中原集團(tuán)是中國(guó)規(guī)模最大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之一。

　　而在北京、上海等中國(guó)最大的城市，情況則有所不同。這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)不足。野村證券指出，去年中國(guó)三分之二的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目位于中小城市。即便問(wèn)題僅限于中小城市，秦皇島等地的建設(shè)和購(gòu)房活動(dòng)的急劇放緩也會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。在野村證券中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是今明兩年影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“首要風(fēng)險(xiǎn)”，重要性超過(guò)了影子銀行或地方政府債務(wù)。

　　很多外國(guó)投資者可能沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)德大，但他們應(yīng)該知道恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)和萬(wàn)科等企業(yè)——這些企業(yè)全都在青島開(kāi)發(fā)了與德大項(xiàng)目相毗鄰的樓盤(pán)，在其他房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題的城市也有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在過(guò)去五年間，投資者向這些企業(yè)提供了數(shù)百億美元的融資。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌拓起伏通常被認(rèn)為會(huì)對(duì)全球產(chǎn)生重要影響，但這些影響大多是間接的。外國(guó)人事實(shí)上被禁止在中國(guó)購(gòu)房。市場(chǎng)聚焦于中國(guó)對(duì)銅、鐵礦石等支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的大宗商品的需求——如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，這些需求將會(huì)枯竭。

　　但外國(guó)投資者通過(guò)債券投資的形式向中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，逐漸積累起了規(guī)模龐大、直接受中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的風(fēng)險(xiǎn)敞口。在外資向中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金的熱潮中，有兩個(gè)問(wèn)題引人關(guān)注。

　　其一是，外資向中國(guó)開(kāi)發(fā)商提供的融資規(guī)模龐大。Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來(lái)，外國(guó)投資者通過(guò)美元債券和以人民幣計(jì)價(jià)債券的形式分別向中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供了480億美元和60億美元的資金。2013年整個(gè)亞洲地區(qū)（不包括日本）非金融企業(yè)發(fā)行的美元債券當(dāng)中，有五分之一來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；而在今年新發(fā)行的債券當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)所占比重超過(guò)了40%。

　　房地產(chǎn)債券一直是亞洲地區(qū)私人銀行客戶最青睞的投資品種。大型基金管理公司也是房地產(chǎn)債投資的主要參與者，部分原因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是新債的主要發(fā)行者，它們?cè)诨鶞?zhǔn)債券指數(shù)中的地位也變得愈發(fā)重要。摩根士丹利收集的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目前還背負(fù)著300億美元的離岸銀團(tuán)貸款。

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)目前嚴(yán)重依賴(lài)海外債券市場(chǎng)。瑞信的研究顯示，在至少六家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——包括佳兆業(yè)和雅居樂(lè)(——的所有未償債務(wù)中，離岸信貸所占比重超過(guò)了50%。

　　第二個(gè)問(wèn)題是，房地產(chǎn)企業(yè)的許多借款利率都非常低。2013年3月，中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科通過(guò)發(fā)行五年期債券募集了8億美元資金，每年支付的利率為2.6%。從這個(gè)角度來(lái)看，市場(chǎng)認(rèn)為該公司比很多國(guó)家的政府更值得信任。巴西政府在同月發(fā)行的美元債券利率高達(dá)4.6%。

　　其他房地產(chǎn)公司發(fā)行的債券的收益率曾大幅下降。佳兆業(yè)2010年首次發(fā)債融資時(shí)，票面利率高達(dá)13.5%。而它在今年1月發(fā)行新債支付的利率僅為8.6%。

　　市場(chǎng)情緒似乎正在迅速轉(zhuǎn)變，因?yàn)閺闹袊?guó)傳來(lái)了越來(lái)越多的負(fù)面消息，其中既有中國(guó)經(jīng)濟(jì)方面的，也有房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的。

　　今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)局不穩(wěn)，出口、工業(yè)產(chǎn)值和投資均弱于預(yù)期。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)下調(diào)了2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，要求政府推出新一輪經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的呼聲也越來(lái)越強(qiáng)。

　　房屋銷(xiāo)量今年迄今為止下滑了約3.7%，而在2013年則增長(zhǎng)了26.3%。雖然目前降幅看起來(lái)不大，但它掩蓋了中國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)極其脆弱的事實(shí)。法國(guó)興業(yè)銀行[-2.14% 資金 研報(bào)]經(jīng)濟(jì)學(xué)家姚煒在近期的一份報(bào)告中寫(xiě)道：“越來(lái)越多的跡象顯示，許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是在降溫，它們實(shí)際上已經(jīng)在崩潰?！?

　　銷(xiāo)量不斷下滑已促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)，這在中國(guó)非常罕見(jiàn)。雅居樂(lè)和星河灣的動(dòng)作最大。兩家公司在常州共同開(kāi)發(fā)了一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，其中部分房源的價(jià)格降幅已接近40%。常州是一個(gè)臨近上海的城市。

　　一些分析師認(rèn)為，這些降價(jià)活動(dòng)只不過(guò)體現(xiàn)出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)。他們指出，去年房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)20%，因此現(xiàn)在出現(xiàn)小幅回調(diào)是正常的。在富裕的杭州市，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在今年2月份推出了10%的折扣優(yōu)惠，結(jié)果房子很快售罄。研究機(jī)構(gòu)龍洲經(jīng)訊的咬麗薔稱(chēng)：“我不認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)正在全面惡化。如果你考察一下城市房屋庫(kù)存總量，就會(huì)發(fā)現(xiàn)供給仍然不足?！?

　　在其他人看來(lái)，降價(jià)意味著一個(gè)更加不祥的趨勢(shì)的起點(diǎn)。一位私募股權(quán)投資者表示：“這是房地產(chǎn)時(shí)代走向終結(jié)的起點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)將努力盡快拋售房子。他們希望盡可能地回籠資金。”這位投資者至少持有一家未上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的股權(quán)。

　　最新官方數(shù)據(jù)顯示，今年2月中國(guó)70個(gè)主要城市的住房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲了0.3%，雖然與近幾個(gè)月相比漲幅略有放緩，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上崩盤(pán)。

　　但房地產(chǎn)商公布的房?jī)r(jià)具有誤導(dǎo)性。由于害怕影響企業(yè)形象，開(kāi)發(fā)商不會(huì)直接下調(diào)房?jī)r(jià)，而是推出一系列特別促銷(xiāo)活動(dòng)。秦皇島的天洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司要求買(mǎi)家先行支付全額房款，并承諾在交易完成后的四年間返還40%的現(xiàn)金。而在中國(guó)西南部城市成都，保利地產(chǎn)[-3.35% 資金 研報(bào)]等多家開(kāi)發(fā)商免費(fèi)向買(mǎi)家提供雙陽(yáng)臺(tái)或者停車(chē)位。

　　今年31歲的王磊（音譯）是秦皇島的一名土木工程師。他表示，自己和很多朋友都到了安定下來(lái)買(mǎi)房過(guò)日子的年齡階段。但房市的不確定性令他們深感不安：“我們擔(dān)心的是，如果我們拿出口袋里所有的積蓄買(mǎi)房，而房?jī)r(jià)隨后暴跌，這將是一筆真正失敗的投資?！?

　　這不是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次降溫。兩年前房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)過(guò)下跌，但在2013年再次飆漲。未售房屋庫(kù)存如今已反彈至逼近2012年初的水平，但與當(dāng)時(shí)相比，當(dāng)前形勢(shì)有?