住宅產業(yè)化仍處轉型初期 保障房成發(fā)展突破點

　　作為房地產發(fā)展進程中重要的一環(huán)，住宅產業(yè)化正越來越被行業(yè)重視，甚至有專家預言，產業(yè)化是未來房產行業(yè)的核心競爭力。然而，已在中國有過15年發(fā)展歷程的住宅產業(yè)化，因遭遇高昂成本、產業(yè)鏈不成熟等多重阻力，目前還僅在發(fā)展初期。職能部門只能以保障房為契機，為住宅產業(yè)化尋求突破之路。

　　解析概念：

　　造房子猶如流水線上生產汽車

　　何為住宅產業(yè)化？顧名思義，就是將住宅的部分或全部構件，如樓梯、墻板、陽臺、浴室等，在工廠大規(guī)模生產后運到施工現(xiàn)場，將構件像“搭積木”一樣拼組建成整體住宅。

　　有人形容，這樣的造房方式猶如流水線上生產汽車。

　　住宅產業(yè)化又稱建筑工業(yè)化，這種工業(yè)化生產，具有質量可控、成本可控、進度可控等優(yōu)勢，施工周期僅為傳統(tǒng)方式的1/3，同時，用工量也大大減少，施工現(xiàn)場無粉塵、噪音、污水等污染。

　　住宅產業(yè)化作為一項成熟的技術，早已在一些發(fā)達國家廣泛實踐。日本是世界上率先在工廠里生產住宅的國家，現(xiàn)在的日本，工人們使用電腦控制著設備將預制部件吊裝到指定位置，準確、迅速、便捷，每天可以完成一層建筑的施工，這其中還包括裝修。

　　歷史進程：

　　推進15年仍處發(fā)展初期

　　其實，中國對住宅工業(yè)化的探索已達15年，早在1998年，住房和城鄉(xiāng)建設部住宅產業(yè)化促進中心（簡稱住宅中心）便已成立，該中心的成立旨在統(tǒng)一管理、協(xié)調和指導全國有關住宅產業(yè)化方面的工作。

　　然而，15年過去了，與日本的國家級別標準相比，中國的程度遠未達到普及階段。執(zhí)行方面，15年間也只有萬科、新城地產等少數(shù)企業(yè)在艱難摸索。

　　資料可查，自2000年起，萬科即成立了專門的研究中心研究住宅產業(yè)化。其在深圳的工業(yè)化生產試驗表明，工業(yè)化生產將施工時間縮短了一半，而且節(jié)約了80%的勞動力并大大縮短了項目的設計規(guī)劃時間。

　　新城地產產業(yè)化以“長壽命高品質住宅”為核心，建立統(tǒng)一工業(yè)化標準化的企業(yè)聯(lián)盟和產業(yè)鏈，通過研發(fā)園區(qū)的檢驗檢測，逐步在項目實踐中推廣執(zhí)行的新城地產產業(yè)化體系。通過這個產業(yè)化體系，以工業(yè)化為基礎，有效的實現(xiàn)質量穩(wěn)定和效率提升。

　　除此之外，能夠在產業(yè)化進程中尋找捷徑并突破的開發(fā)商寥寥無幾。

　　江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳住宅與房地產業(yè)促進中心副主任徐盛發(fā)在接受記者采訪時表示，我國住宅產業(yè)化依舊處在“轉型的初期階段”。

　　徐盛發(fā)認為，住宅產業(yè)化的推進，也可以很好地推進節(jié)能減排工作。

　　現(xiàn)在，建筑、工業(yè)、交通，被稱為“三大能源消耗大戶”，尤其是建筑耗能最為嚴重，數(shù)據統(tǒng)計，我國建筑能耗約占到社會總能耗的46.7％，截至2011年底，城市固體生活垃圾中建筑垃圾總量約占40%，建筑物所貢獻的溫室氣體占總排放的15%。

　　徐盛發(fā)表示，住宅產業(yè)化推進的好，建筑耗能便可降低，在節(jié)能減排上邁出一大步。

　　面臨困境：

　　高昂成本、產業(yè)鏈不成熟

　　15年推進產業(yè)化進程，發(fā)展至今不能說顆粒無收，但相比一些發(fā)達國家，我國所取得的成效確實并不明顯。

　　為何產業(yè)化進程如此之慢?

　　據調查，當前，我國企業(yè)在成本核算和市場需求方面并沒有工業(yè)化生產的利益驅動，這成為困擾我國實現(xiàn)住宅產業(yè)化的最大阻力。

　　從會計成本上看，產業(yè)化在開始并不能帶來直接的經濟收益，前期投資較大，包括工廠的修建，一系列的調研和實驗，都需要花費大量的資金，而且效益不會短期內見效。

　　作為住宅產業(yè)化的領軍者，萬科曾在公開場合表示，住宅產業(yè)化成本造價太高。比如外墻反打施工工藝中固定面磚的橡膠網格和雙面膠、保溫材料、外墻接縫防水材料等，只得從日本以及其他國家進口。

　　萬科一語中的的同時，也有相關研究數(shù)據作支撐。據了解，開發(fā)商采用住宅產業(yè)化每平方米的造價比傳統(tǒng)方式高出350元至500元，一家開發(fā)商按一年300萬平方米的開發(fā)量計算,將會增加12億元左右的開銷。

　　除高額成本擋道，產業(yè)鏈不成熟也是住宅產業(yè)化的一大阻力。

　　萬科在住宅產業(yè)化向全國大規(guī)模推廣的過程中，就遭遇到了重重困難，例如上下游配套不足、技術工人缺乏、產品成本造價過高等因素。

　　業(yè)內專家表示：“住宅產業(yè)化適合于同時擁有水泥、建材、開發(fā)等業(yè)務，上下游產業(yè)鏈聯(lián)系緊密的開發(fā)商，但目前大部分中國開發(fā)商只做開發(fā)，上下游打不通，開發(fā)商做住宅產業(yè)化會面臨較大的風險?！?

　　我國住宅產業(yè)化的現(xiàn)狀是，除了政府積極支持之外，大多數(shù)房企還是保持著觀望的態(tài)度。[Page]

　　尋求突破：

　　保障房推動住宅產業(yè)化

　　成本高昂，產業(yè)鏈不成熟，不足以成為進程緩慢的最終理由，如何突破阻力？職能部門也在為住宅產業(yè)化尋找新的突破口。

　　今年4月27日，在2013中國（濰坊）房地產發(fā)展與生態(tài)文明建設高峰論壇上，與會代表給出了答案：政府示范，開發(fā)商、建筑商、設計院等建筑產業(yè)鏈積極參與，是破解建筑轉型的重要途徑。

　　會上所提出的重要途徑，聚焦點在政府主導的保障房建設。

　　生產技術的提高和推廣，最重要的是存在大量的產品需求。保障房一方面具備這個條件，另一方面，保障房有政府主導和投資支持，易率先融入產業(yè)化的理念和內容。

　　從目前各地在住宅產業(yè)化的試點項目來看，也驗正了這個現(xiàn)象，北京、深圳、上海、江蘇的一些城市正在以保障房為載體，以建筑工業(yè)化推動住宅產業(yè)化的發(fā)展。

　　以江蘇為例，該省是全國推行住宅產業(yè)化較早的地區(qū)之一。早在1999年，江蘇省就開始了住宅產業(yè)化方面的探索，隨后還成立了江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳住宅與房地產業(yè)促進中心，以推動全省住宅產業(yè)化的發(fā)展。

　　2004年開始江蘇省優(yōu)秀住宅示范工程500多個項目，成品房有四十幾個，重點便是在保障房工程。

　　徐盛發(fā)表示，其實很早之前，我國就已經嘗試在保障房建設上尋求產業(yè)化的突破口?！拔沂√岣吡顺善纷》吭谑袌龉Y構中的比重，到2015年，蘇南城市中心城區(qū)新建住房中成品住房的比例將達到60%以上，其他地區(qū)達40%以上。這為推動住宅產業(yè)化提供了最好契機?！?

　　未來前景：

　　住宅產業(yè)化是房企的核心競爭力

　　相較于發(fā)達國家，我國住宅產業(yè)化存有不少差距。我國住宅建設基本上仍是粗放型，傳統(tǒng)陳舊的技術仍在被大量的采用，先進的技術及技術革新往往被建設中的短期行為而排除在外。住宅部件標準化和通用化程度低、住宅部品尚未形成配套系列，據統(tǒng)計我國部品、材料以及配套產品品種不足2000種，而日本有10000多種。

　　但我國一直在不停地推動住宅產業(yè)化的發(fā)展，2002年以來各地建立了33個國家住宅產業(yè)化基地。

　　徐盛發(fā)表示，目前，一些局部區(qū)域，已經能夠實現(xiàn)產業(yè)化，如陽臺的建造，就可以實現(xiàn)工廠化生產。

　　社科院金融研究所研究員尹中立認為，現(xiàn)在的建筑都是人工建立起來，這就會因為工人素質等因素產生各種房屋質量問題，房屋品質難以得到控制。

　　產業(yè)化的直觀表現(xiàn)就是工廠化與標準化，每堵墻，每個裝修細部都可以是一條生廠線制作出來的，意味著節(jié)能環(huán)保，省時省力，同時也可以避免多因素造成的質量問題。

　　尹中立表示，如今產業(yè)化的概念已經鋪開，但是短時間內還難以達成這樣的預期。尹中立分析，產業(yè)化的最終目標就是機械化代替人工，只有人工成本高于機械化水平的時候，產業(yè)化的真正目標才能得以實現(xiàn)。雖然當前的人工成本較高，但是比起產業(yè)化的成本，還是相對較低。

　　南京林業(yè)大學社會學系主任孟祥遠表示，開發(fā)成本越來越高，地價越來越高，利潤持續(xù)走低，最終房地產的走向是集約化發(fā)展，這就會導致小企業(yè)退出，大企業(yè)和品牌房企版圖提升，形成更好的服務。

　　產業(yè)化意味著規(guī)模化，集約化，不但有助于房屋質量和品質，也逐漸形成大浪淘沙的態(tài)勢，這對未來房地產發(fā)展是很有利的?！白≌a業(yè)化是未來房產行業(yè)的核心競爭力，是最終的必然趨勢?！泵舷檫h如是說。