一文理清134城政策松綁后的“樓市眾生相”：5月仍在低處徘徊

近期地方樓市紓困政策接連落地，市場關(guān)心此輪松綁能否提振樓市。從5月房企銷售數(shù)據(jù)來看，環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)止跌回升，相比上一月出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，但同比仍表現(xiàn)慘淡，單月和累計跌幅仍在擴大，目前市場尚難言筑底。

此輪松綁政策特征在于頻率密集，力度逐漸提升，甚至觸及到限購、限貸、限售等核心政策，且逐漸向高能級城市延伸。不過，業(yè)內(nèi)預(yù)計政策發(fā)揮效果仍存在一定時滯，寄希望于下半年出現(xiàn)回暖信號，其中一二線城市會率先復(fù)蘇。當(dāng)前樓市整體的回暖仍未到來，導(dǎo)致房企拿地趨于謹(jǐn)慎，土地市場也維持清冷。

環(huán)比止跌同比慘淡

5月房企銷售出現(xiàn)了一絲暖意，暫時止住了前幾個月連續(xù)環(huán)比下滑的趨勢，但同比情況仍不樂觀，大多房企離全年銷售目標(biāo)仍有較遠(yuǎn)的距離。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強房企5月實現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長5.6%，相比4月16%的環(huán)比降幅出現(xiàn)明顯改善，略微顯現(xiàn)出暖意； 但同比來看銷售仍然慘淡，單月業(yè)績同比降低59.4%，前5個月累計業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%，降幅均較上月進(jìn)一步擴大。

已披露銷售快報的規(guī)模房企體現(xiàn)出相似的特征。碧桂園5月銷售金額為287.1億元，環(huán)比增長26.81%，結(jié)束了今年前四個月連續(xù)下滑的趨勢，但與去年同期相比仍近乎腰斬。萬科5月銷售金額為307.6億元，與上一月308.6億元相比基本持平，而同比下跌46.56%。

銷售排名的門檻也隨之腰斬。前5個月累計銷售TOP50的門檻由去年同期的227億元降至今年的109億元；TOP100的門檻則由83億元降至37.2億元。前5個月累計銷售破千億的僅有碧桂園、萬科、保利發(fā)展三家房企，權(quán)益銷售金額分別為1500.8億元、1087.7億元和1066.2億元。

另一家機構(gòu)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，頭部陣營房企數(shù)量減少最為明顯。 千億以上陣營僅3家，同比減少12家； 第一陣營（500-1000億）和第二陣營（300-500億）房企分別為9家和12家，同比均減少9家； 第三陣營（200-300億）房企為15家，同比減少2家，基本保持穩(wěn)定。

行業(yè)前景不明朗，大多數(shù)房企在年初選擇不披露銷售目標(biāo)，或者主動調(diào)降目標(biāo)。即便如此，在公開披露業(yè)績目標(biāo)的上市房企中，前5個月的目標(biāo)完成度仍然不及預(yù)期，幾乎均低于去年同期水平。

碧桂園的目標(biāo)完成度相對較高，前五個月1501億元的業(yè)績相比于4550億元的全年目標(biāo)，完成率為33%，但仍明顯低于去年同期的39.8%。此外，大部分房企目標(biāo)完成度均不及30%，例如越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、龍湖集團(tuán)分別為28%、22.8%、20.7%。

“5月銷售數(shù)據(jù)尚未完全發(fā)布，部分開發(fā)商或有小幅環(huán)比改善，在一定程度上帶來些許市場信心恢復(fù)，但房地產(chǎn)銷售季節(jié)性較強，且容易受到疫情影響產(chǎn)生較大波動，故依此判定行業(yè)景氣是否恢復(fù)為時尚早。房價方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的1-4月數(shù)據(jù)，目前也尚未看到明顯復(fù)蘇或筑底跡象?！被葑u評級企業(yè)研究董事沈家超接受證券時報·e公司記者采訪時表示。

政策生效仍有時滯

近期地方松綁樓市政策動作頗為頻繁。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至5月24日，全國已有134城累計出臺了223次樓市調(diào)控政策，堪稱近幾年中放松政策出臺最密集的時段，且調(diào)控政策頻次呈現(xiàn)逐月走高的特征。 政策內(nèi)容涉及放松限購、限貸、限售及公積金貸款等多個方面，主要集中在三四線城市。

但從房企銷售情況來看，樓市松綁尚未完全發(fā)揮出效果。一位頭部房企南方區(qū)域銷售人員告訴證券時報·e公司記者，能夠感受到市場略有回暖，但是程度有限，“比如惠州也出臺了公積金轉(zhuǎn)首付、2.5成首付、降低利率、取消重點區(qū)域限購等政策，但提振樓市需要多種因素綜合作用，惠州的大環(huán)境還是靠深圳外溢，所以還需要時間恢復(fù)市場信心?！?/p>

“回暖的力度還沒有達(dá)到預(yù)期。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示，比如從最早的出臺政策的鄭州的情況來看，政策刺激效應(yīng)迅速遞減，所以購房者還是處在觀望階段，如果沒有實質(zhì)性的穩(wěn)定預(yù)期措施，還會進(jìn)一步觀望?？傮w來說，接下來情況仍需多觀察，但6、7月情況大概率不會比4、5月更差。

目前來看，已經(jīng)有多個城市觸及“三限”核心調(diào)控政策的放松，且城市能級也不斷提升，逐漸向一二線城市蔓延。例如成都、長沙、杭州、海口等熱門城市都先后加入了樓市松綁行列。

一二線城市需求最為強勁，其松綁措施強度備受關(guān)注?！耙痪€城市出于抑制房價過快上漲及控制人口數(shù)量過快增長等需要，不太可能出現(xiàn)大力度的松綁政策，更多可能是圍繞著人才引進(jìn)方面有限松綁。政策效果何時體現(xiàn)無法預(yù)期，更多取決于經(jīng)濟恢復(fù)情況和購房者對房價穩(wěn)定的預(yù)期?！鄙蚣页Q。

值得一提的是，南京曾在不久前傳出“取消二手房限購”消息，但在當(dāng)日即被叫停，還有很多地方松綁政策并沒有明確文件。沈家超對此表示，多數(shù)松綁政策屬于地方性政策，無明確文件和“一日游”現(xiàn)象意味著地方政府在試探市場反應(yīng)和上級能接受的邊界，因為中央“因城施政”的指導(dǎo)意見并未有明確的定性定量指標(biāo)。松綁的邊界必然是不違背中央關(guān)于“房住不炒”的底線。

業(yè)內(nèi)將希望投向今年下半年。多位房企相關(guān)人士都對證券時報·e公司記者表示，當(dāng)前行業(yè)大環(huán)境仍然沒有根本性改善，市場反彈仍需時間。一位TOP10房企人士稱，內(nèi)部高管預(yù)計市場觸底回升的時間點要到下半年。

克而瑞研究預(yù)計，6月將是驗證各城市市場成色的重要節(jié)點，并給下半年市場定調(diào)。規(guī)模房企在6月及第三季度，也需盡可能加緊貨量供應(yīng)，同時積極營銷以提高去化率水平。

上述分析師也表示，政策出臺到市場回暖之間會存在時滯，而且隨著市場需求逐步消耗，時滯會越來越長，“比如2008年刺激樓市時，政策時滯只有3個月，但到了2014年那一輪刺激時，真正傳導(dǎo)到三四線城市就需要兩年以上持續(xù)的刺激。當(dāng)前這一輪中，一二線城市一定是率先復(fù)蘇的，但三四線城市節(jié)奏會非常慢?！?/p>

“更為根本的區(qū)別是，現(xiàn)在已經(jīng)不會把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段，‘房住不炒’仍然是政策基調(diào)?！鄙鲜龇治鰩煼Q。

沈家超預(yù)計，若今后不再有全國范圍的大規(guī)模疫情，且經(jīng)濟逐步企穩(wěn)，下半年行業(yè)銷售同比跌幅將逐漸收窄。主要開發(fā)商（非統(tǒng)計局口徑）1-5月的新建商品住宅銷售額同比下跌約50%，若前述條件滿足，惠譽預(yù)計全年同比變動數(shù)將回升至下跌約25-30%。

房企拿地趨于謹(jǐn)慎

銷售不振也讓房企投資拿地趨于謹(jǐn)慎，部分出險房企已經(jīng)無力投資，土地市場仍然處于不溫不火的狀態(tài)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，銷售TOP50企業(yè)單月投資力度降至今年次低，僅高于1月份，同環(huán)比分別下降95%和70%。投資意愿相對較高的企業(yè)依然是中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地等國企央企，民企在土地市場幾乎“隱身”。

今年前5個月，新增土地貨值在500億元以上的房企有萬科、華潤置地、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、綠城中國和建發(fā)房產(chǎn)。其中，建發(fā)房產(chǎn)在5月廈門、福州土拍中拿地近60億元，成為1-5月新增拿地金額最高房企。

部分出險房企受制于資金壓力，已經(jīng)無緣拿地。對比銷售排行和拿地排行可以發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國、中國恒大、綠地控股、世茂集團(tuán)、新城控股、陽光城等規(guī)模房企沒有出現(xiàn)在新增貨值百強榜單中。截止5月末，新增貨值百強門檻為31.5億元，環(huán)比上漲18%，但同比大降60%。

與此同時，百強房企拿地銷售比大幅下降?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前5個月，百強房企的整體拿地銷售比僅為0.15，其中近八成房企的拿地銷售比低于0.2，近六成企業(yè)投資處于停滯狀態(tài)。一般情況下拿地銷售比多在0.30至0.45之間，比例降低意味著拿地趨于保守。

整體來看，5月土地市場呈現(xiàn)量價齊跌的狀況。全國300城經(jīng)營性土地成交量持續(xù)低位，5月總成交建筑面積僅為6606萬平方米，環(huán)比下降15.6%，同比降幅再度擴大至六成以上；價格方面，由于5月三四線成交占比上升，致成交單價回落至3255元/平方米，同環(huán)比分別下降32%和19%。