欠薪、停工、貸款逾期,云南“房王”滑向危急時(shí)刻
從商界新秀墮落到監(jiān)獄囚犯,再到登上財(cái)富巔峰,云南“最大房企”俊發(fā)集團(tuán)的掌門人李俊,時(shí)隔20年再次走到媒體鏡頭前,竟是給一筆逾期的信托貸款做危機(jī)公關(guān)。然而,這筆超2億元的逾期貸款,僅僅撕開(kāi)了這家房企流動(dòng)性困難的一道口子。處在房地產(chǎn)行業(yè)變局中,俊發(fā)集團(tuán)頂著1200億元的負(fù)債壓力,要面對(duì)的難題還遠(yuǎn)不止這些。
貪婪的“禿鷲”正在“云南地產(chǎn)一哥”頭頂上盤旋。
5月3日,在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上,云南本地房企俊發(fā)集團(tuán)有限公司(下稱俊發(fā)集團(tuán))的部分客戶投訴其拒退購(gòu)房金。前一日,俊發(fā)集團(tuán)的部分員工投訴其違反《勞動(dòng)法》,不允許員工“五一”放假。
盡管《財(cái)經(jīng)天下》周刊向俊發(fā)集團(tuán)求證后,公關(guān)人員極力辟謠,但危機(jī)導(dǎo)火索早已點(diǎn)燃。
假期前,俊發(fā)集團(tuán)就因2.19億元信托貸款延期兌付,引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)波。面對(duì)巨額債務(wù)缺口,俊發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始人李俊緊急“滅火”,4月28日主動(dòng)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)穩(wěn)定軍心,并宣布將“重新執(zhí)掌俊發(fā)”。
跟所有在20世紀(jì)90年代呼嘯而起的房地產(chǎn)商一樣,俊發(fā)集團(tuán)有過(guò)一段意氣風(fēng)發(fā)的時(shí)光。李俊本人的從商經(jīng)歷更是傳奇。
1998年,年僅23歲的他成立了俊發(fā)集團(tuán),但五年后卻因行賄罪鋃鐺入獄。兩年服刑期滿,重出江湖的李俊拉來(lái)了時(shí)任萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)的王石,出任俊發(fā)集團(tuán)的顧問(wèn),還一起打造了“水晶俊園”,再次成為云南地產(chǎn)界的風(fēng)云人物。在2014年至2021年的胡潤(rùn)榜單上,李俊家族數(shù)次問(wèn)鼎云南首富。
小插曲是,2019年李俊將公司全權(quán)交給兒子李鎮(zhèn)廷打理,以一種半隱退的狀態(tài),讓“云南王”的身份變得愈發(fā)神秘。
一位熟悉俊發(fā)集團(tuán)的云南房企人士告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊,這幾年,李俊人雖在幕后,心仍在臺(tái)前。此次他宣告回歸,象征意義大于實(shí)際作用,更大程度上是給投資者提振信心。
畢竟,2.19億元的信托貸款逾期,僅僅撕開(kāi)了這家企業(yè)債務(wù)危機(jī)的一道口子。處在房地產(chǎn)行業(yè)變局中,俊發(fā)集團(tuán)要面對(duì)的難題遠(yuǎn)不止這些。
從2021年下半年開(kāi)始,俊發(fā)集團(tuán)就因裁員、拖欠民工薪資等問(wèn)題,被外界非議。雖然李俊說(shuō)“俊發(fā)不存在資不抵債的情況”,但他卻無(wú)法回避企業(yè)短期資金陷入流動(dòng)性困境的現(xiàn)實(shí)。
“云南王”的危機(jī)
李俊在發(fā)布會(huì)上坦言,俊發(fā)目前遇到了短期的流動(dòng)性困難。從今年春節(jié)后至4月中旬,公司的項(xiàng)目幾乎都處于停滯狀態(tài),住房大面積延期交付。盡管他承諾,全力以赴保質(zhì)保量完成3.6萬(wàn)套住房的交付,但業(yè)主們并不買賬。
“上一個(gè)這樣說(shuō)的人還是許家印?!痹诓糠謽I(yè)主看來(lái),雖然俊發(fā)集團(tuán)的規(guī)模和負(fù)債遠(yuǎn)不及恒大,但李俊預(yù)計(jì)5月全面復(fù)工,這對(duì)于眼下處于資金困局的俊發(fā)集團(tuán)而言,不是易事。
一位接近俊發(fā)的市場(chǎng)人士稱,部分項(xiàng)目的確已于4月下旬復(fù)工,但問(wèn)題是現(xiàn)在的工人太少。在云南房產(chǎn)中介人士看來(lái),俊發(fā)集團(tuán)現(xiàn)在無(wú)法顧及所有項(xiàng)目,只能優(yōu)先急需交房的,其他項(xiàng)目暫時(shí)可能不會(huì)很快復(fù)工?!拔覀兏浇粋€(gè)項(xiàng)目塔吊都拆掉了,何時(shí)交房更沒(méi)有明確時(shí)間?!?nbsp;
過(guò)去數(shù)月,俊發(fā)集團(tuán)欠薪、裁員、收緊舊改項(xiàng)目、大灣區(qū)總部撤離、子公司成為被執(zhí)行人等消息屢屢傳出,集團(tuán)方面數(shù)次發(fā)聲明“回懟”。直到近日2.19億元信托貸款逾期的消息被曝出,才將這家企業(yè)的資金問(wèn)題擺上臺(tái)面??“l(fā)不再吞吞吐吐,索性將艱難的處境公之于眾。
據(jù)昆明的房企人士稱,他最早知道俊發(fā)資金出現(xiàn)問(wèn)題大約在2021年的六七月份。當(dāng)時(shí)整個(gè)俊發(fā)集團(tuán)的裁員比例接近70%,其中工程、開(kāi)發(fā)、投拓等部門是裁員重災(zāi)區(qū),不少項(xiàng)目總經(jīng)理都在被裁之列。
去年10月,面對(duì)裁員風(fēng)波,俊發(fā)集團(tuán)官方刊登了一篇《嚴(yán)正聲明》,斥責(zé)網(wǎng)絡(luò)媒體刻意夸大甚至捏造俊發(fā)組織及人員調(diào)整情況,但未否認(rèn)正在進(jìn)行的人事變動(dòng)。那時(shí)的社交平臺(tái)上也有不少關(guān)于“俊發(fā)裁員”的爆料和討論。
一位項(xiàng)目外包建筑工程人士告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊,以前工地上每個(gè)月都會(huì)發(fā)放工人的生活費(fèi),但到去年11月連生活費(fèi)都停止了發(fā)放。至今,俊發(fā)集團(tuán)仍拖欠他們一年的薪資。
為了緩解現(xiàn)金流,從去年年底開(kāi)始,俊發(fā)集團(tuán)低價(jià)出售車位、商鋪和地下室等資產(chǎn)。以前每平米13000元至15000元的車位,現(xiàn)在卻降到了9000元左右。
今年4月,俊發(fā)又推出多個(gè)工抵房項(xiàng)目。所謂“工抵房”可理解為開(kāi)發(fā)商因無(wú)法支付工程款,通過(guò)把房子抵押給施工方,以抵銷賬款。
由于俊發(fā)開(kāi)發(fā)的樓盤大多是精裝房,一般情況下會(huì)高于市場(chǎng)價(jià),但此次推出的工抵房,均價(jià)10000元/平米左右,遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià),甚至有的項(xiàng)目工抵房單價(jià)低至3999元/平米,幾乎是“骨折價(jià)”出售。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的消息最靈通。今年2月,惠譽(yù)下調(diào)了俊發(fā)集團(tuán)的評(píng)級(jí)。
據(jù)惠譽(yù)統(tǒng)計(jì),截至2021年6月底,俊發(fā)集團(tuán)手頭的無(wú)限制現(xiàn)金只有45億元。但2022年10月、12月,俊發(fā)集團(tuán)分別有一筆20億元的境內(nèi)公司債券和2.37億的美元債券到期,另有20億元公司債于2023年3月到期。降至0.4倍的短債比,意味著俊發(fā)集團(tuán)即將面臨巨大的償債壓力。
在4月28日的新聞發(fā)布會(huì)上,李俊試圖給市場(chǎng)喂上一顆“定心丸”——公開(kāi)披露截至2021年末,俊發(fā)集團(tuán)總資產(chǎn)1580億元,權(quán)益有息負(fù)債263億元,未售土地儲(chǔ)備資源3872億元,其中已確權(quán)拿到土地證的貨值有1263億元。
從這組數(shù)據(jù)的表面上看,俊發(fā)集團(tuán)的資產(chǎn)覆蓋有息負(fù)債綽綽有余。但截至2021年6月末,俊發(fā)集團(tuán)總負(fù)債1236.65億元。面對(duì)工程欠款、項(xiàng)目停工、債務(wù)密集到期,如何在短期內(nèi)將這些資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為真金白銀,才是俊發(fā)當(dāng)下最大的考驗(yàn)。
俊發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始人李俊
圖源/俊發(fā)集團(tuán)官方微信
失意的擴(kuò)張
不可否認(rèn),俊發(fā)集團(tuán)如今的資金狀況出現(xiàn)惡化,與疫情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化不無(wú)關(guān)系。
俊發(fā)集團(tuán)起家于昆明,大部分項(xiàng)目亦集中于此。2021年,昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,去年昆明商品房供應(yīng)較2020年下降36%,成交量較2020年全年下降22%。
另?yè)?jù)昆明銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年5月,昆明新建住宅平均15000元/平米左右,下半年的樓盤幾乎集體降價(jià)促銷,房?jī)r(jià)至10月達(dá)全年最低點(diǎn),徘徊在13000元/平米。再加之去年年底疫情反復(fù),包括俊發(fā)在內(nèi)的許多房企,銷售量都受到很大影響。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,2021年俊發(fā)的總合同銷售額達(dá)530億元,同比下滑20%。惠譽(yù)預(yù)計(jì),由于行業(yè)需求和市場(chǎng)情緒普遍疲軟,2022年的合同銷售額將進(jìn)一步下降。
然而,這些還不是讓俊發(fā)爆雷的最直接原因。2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資政策收緊,金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制對(duì)房企的融資放款??“l(fā)集團(tuán)從去年10月至今,沒(méi)有獲得一筆貸款,且為確保征信,公司還給銀行歸還了90多億元的貸款,直接造成現(xiàn)金流減少約230億元。
談及此事,李俊似乎有些后悔。他表示,公司內(nèi)部對(duì)金融機(jī)構(gòu)不放貸款沒(méi)有引起高度重視,“不放就算了,可以靠銷售?!?nbsp;
只是李俊沒(méi)想到,當(dāng)所有客觀因素綜合到一起,在融資和市場(chǎng)兩頭夾擊下,俊發(fā)集團(tuán)的現(xiàn)金流會(huì)惡化得如此迅速。不過(guò),他也反思了主觀原因,坦言過(guò)去的俊發(fā)習(xí)慣了安逸,遇到問(wèn)題,反應(yīng)不及時(shí)。
多位市場(chǎng)人士告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊,俊發(fā)在云南深耕多年,屬于本地房地產(chǎn)龍頭企業(yè),根深葉大,發(fā)展一直較為順暢。即便是近年,包括融創(chuàng)、碧桂園、萬(wàn)科等外來(lái)房企紛紛加碼云南市場(chǎng),也沒(méi)能撼動(dòng)俊發(fā)的地位。
“他們拿到的地塊都地段好、優(yōu)質(zhì)。”一位負(fù)責(zé)云南區(qū)域的房企人士表示,在昆明,各個(gè)區(qū)都有俊發(fā)的樓盤,十分受本地人歡迎。
或許正是前期發(fā)展得太順,讓俊發(fā)在市場(chǎng)發(fā)生急劇變化時(shí),缺乏足夠的危機(jī)意識(shí)??梢宰糇C的是,過(guò)去一年,當(dāng)各家房企勒緊腰帶、謹(jǐn)慎拿地時(shí),俊發(fā)集團(tuán)卻逆勢(shì)擴(kuò)張。
2021年,昆明市土地出讓金下降到最近5年最低值,主城五區(qū)土地出讓面積較2020年銳減85%。多數(shù)品牌房企按兵不動(dòng),就連碧桂園、龍湖、招商、中鐵建等頗具實(shí)力的房企都選擇少量拿地,只有俊發(fā)集團(tuán)十分“勇猛”,2021年全年拿下了昆明新供應(yīng)土地的1/3。
而且在2021年6月的上海集中土拍時(shí),俊發(fā)集團(tuán)還與上海燦輝國(guó)際集團(tuán)、上海徐涇資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司合力斥資15.37億元在上海青浦區(qū)拿下一宗土地。
上述接近俊發(fā)的市場(chǎng)人士告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊,去年五六月份后,隨著恒大困境浮出水面,市場(chǎng)信心大受影響,許多在昆明的開(kāi)發(fā)商普遍降價(jià)促銷。但那會(huì)兒的俊發(fā),樓盤價(jià)格反而微漲?!百?gòu)房者多方對(duì)比,俊發(fā)銷售多少會(huì)受到一定影響?!?nbsp;
還有一個(gè)擴(kuò)張“后遺癥”的項(xiàng)目。2017年,俊發(fā)集團(tuán)以452億元承債式收購(gòu)云南中豪集團(tuán),將后者旗下?tīng)€尾的螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城收為己有。但據(jù)李俊計(jì)算,螺螄灣給俊發(fā)帶來(lái)了309億元的債務(wù)負(fù)擔(dān),“如果俊發(fā)沒(méi)有收購(gòu)螺絲灣項(xiàng)目,有息負(fù)債將大幅減少80%以上。”
除了被商業(yè)地產(chǎn)連累,依靠舊改項(xiàng)目起家的俊發(fā)集團(tuán),在城市更新業(yè)務(wù)上也玩砸了。
這些年,俊發(fā)集團(tuán)加碼全國(guó)化,先后在上海、西安、廣州等地推進(jìn)舊改項(xiàng)目。2019年俊發(fā)在廣州正式成立大灣區(qū)公司,一年內(nèi)就在大灣區(qū)摘得3個(gè)舊改項(xiàng)目。其中,廣州增城區(qū)藍(lán)山村項(xiàng)目投資總金額高達(dá)82億元。
原本試圖在全國(guó)復(fù)制云南成功的城市更新模式,但俊發(fā)忽略了“外來(lái)的和尚難念經(jīng)”。尤其是舊改,大多數(shù)的項(xiàng)目都是由本地企業(yè)操刀,外來(lái)房企對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不熟悉,又無(wú)資源積累,加之開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng),沉淀資金多,勢(shì)必會(huì)拖累企業(yè)的現(xiàn)金流。
今年2月,市場(chǎng)傳出消息,俊發(fā)集團(tuán)已收縮其在廣州的舊改業(yè)務(wù),大灣區(qū)總部更是人去樓空。
圖源/俊發(fā)集團(tuán)官方微信
老帥回歸,能否力挽狂瀾?
最近兩個(gè)月,李俊一直忙于拜訪央企、國(guó)企。據(jù)他透露,5月份將有關(guān)于重大資產(chǎn)合作、處置的消息公布。
但一位云南民營(yíng)房企人士對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度,他認(rèn)為云南房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前并不樂(lè)觀,找央企接盤不太容易。況且,作為云南本地企業(yè),盡管早年間該公司在核心區(qū)域搶到不少好地塊,但多年過(guò)去,項(xiàng)目存量已經(jīng)很少,此時(shí)對(duì)央企來(lái)說(shuō),接盤意義已經(jīng)不大。
在行業(yè)人士看來(lái),俊發(fā)手里的新地塊,除非合作開(kāi)發(fā),否則對(duì)謹(jǐn)慎的央企或許沒(méi)有足夠大的吸引力。不過(guò),也有市場(chǎng)人士推測(cè),由于俊發(fā)項(xiàng)目集中分布于昆明,又是云南本地龍頭企業(yè),一旦倒下,會(huì)產(chǎn)生更多問(wèn)題,當(dāng)?shù)卣?、?guó)企或會(huì)給予一定支持。
4月18日,李俊拜訪了云投集團(tuán)。在發(fā)布會(huì)上,他調(diào)侃道,過(guò)去這么多年,俊發(fā)沒(méi)賣過(guò)一處資產(chǎn)、一塊地,從來(lái)都是買資產(chǎn)、買地,“缺乏談合作的經(jīng)驗(yàn)”。
的確,俊發(fā)集團(tuán)從成立之日起,就沒(méi)太受過(guò)罪,因?yàn)槔羁∵€是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“富二代”。他的父母李黎明、石寶鳳是云南改革開(kāi)放初期的企業(yè)家,被譽(yù)為“云南創(chuàng)業(yè)第一代”。見(jiàn)過(guò)李俊的人描述,他個(gè)頭不高,偏黑瘦,氣場(chǎng)強(qiáng)。即便在年輕時(shí)曾入獄,也沒(méi)有消磨斗志,最后還成了地產(chǎn)圈的“云南王”。
但這次,李俊是真遇到難題了。今年1月,他還將久經(jīng)沙場(chǎng)的俊發(fā)前CEO趙彬從紅星地產(chǎn)請(qǐng)回來(lái),讓兒子李鎮(zhèn)廷讓出了總經(jīng)理之位。然而這些安排能否幫助俊發(fā)渡過(guò)難關(guān),目前還是未知數(shù)。
看到近期多地房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹,李俊把更多希望放在了236億元的可售貨值上,賣房回款是他覺(jué)得最靠譜的方式。
特別是4月16日,昆明出臺(tái)了樓市支持政策,在加快商業(yè)商務(wù)用房去化、紓解疫情期間房企困難、鼓勵(lì)多種方式回遷安置、調(diào)高住房公積金貸款額度等方面共計(jì)提出25項(xiàng)意見(jiàn)。李俊表示,俊發(fā)會(huì)按照省市購(gòu)房政策指定特定貨包向剛需剛改客戶推廣,另外還推出了“公積金貸款補(bǔ)貼計(jì)劃”,以刺激銷售。
可市場(chǎng)的表現(xiàn)真的會(huì)如他所愿嗎?
一位房企營(yíng)銷人士表示,隨著銀行貸款和公積金政策放寬,近期售樓部來(lái)訪量的確有所上升,但實(shí)際成交量仍有限,觀望者太多?!氨M管政策逐漸放開(kāi),購(gòu)房者手上有錢,但整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好,大家還是不敢買?!?nbsp;
并且,相較于其他房企,俊發(fā)集團(tuán)還要面對(duì)重拾購(gòu)房者信心的難題。有昆明的房產(chǎn)中介告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊,有購(gòu)房者在上個(gè)月購(gòu)買了俊發(fā)的房子后,不到一個(gè)月就退掉了,只因?yàn)閾?dān)心俊發(fā)交房時(shí)間拖得太長(zhǎng)。
此外,由于俊發(fā)拖欠傭金,加之不少項(xiàng)目復(fù)工、交房時(shí)間遙遙無(wú)期,有中介稱,已經(jīng)不再主推俊發(fā)的樓盤,改為推更為穩(wěn)妥的央企、國(guó)企樓盤。
換言之,未來(lái),俊發(fā)集團(tuán)如果找不到“接盤俠”,那么對(duì)于李俊來(lái)說(shuō),就不是簡(jiǎn)單地做“剪刀手”那么簡(jiǎn)單了。答案或許就在這個(gè)5月揭曉。
編輯:孫蕾
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