降稅降息降首付 中央救市下房市新動向

　　利差倒掛 貸款買房也賺錢

　　房市入冬以來，各地政府都采取了一系列的救市政策。22日，央行推出刺激樓市的利好消息：金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％。

　　首付、利息雙降，對于購房者來講，是一個利好消息。而隨后的29日央行再次降息。細心的人也許會發(fā)現(xiàn)，此次降息于10月9日的降息僅隔21天，而且如果之前的“7折”房貸落實到位的話，這次降息也就意味著存款利率和房貸將出現(xiàn)難得一見的“倒掛金鉤”。也就意味著，如果購房者能申請到基準(zhǔn)利率0.7倍的房貸利率，按揭購房不光能省錢，利用房貸利差倒掛，甚至可以找到新的生財之道。

　　按照央行新政，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率7.20％的0.7倍為5.04％，低于五年期存款（整存整取，下同）年利率5.13 ％?！叭绻媸锹鋵嵉脑挘野驯緛砜梢砸淮胃肚宓姆靠畲嬖阢y行，向銀行貸款買房更為劃算，我絕對不會一次性付款買房?！痹诜渴袔捉|底的情況下，市民王先生準(zhǔn)備買房，而且是一次性付清，但是在得知央行的這一消息后，他又有了新的想法。他算了一筆賬，假設(shè)貸款30萬元，年限為5年的等額本息還款，一共需要還利息40012元；而把30萬元存定存，5年利息將達到73103元，也就是說每年還能賺約6618元。

　　理論上確實可以計算，但是各大商業(yè)銀行的細則并沒有順應(yīng)貸款者的想法。據(jù)其他媒體報道，繼農(nóng)行上演房貸細則24小時內(nèi)“掛上——撤下——掛上”的一波三折后，光大銀行總行也于上周下發(fā)緊急通知，全面叫停于10月底試出臺的房貸實施細則。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人則認為，因為央行的政策并沒有強制規(guī)定執(zhí)行下限，銀行有制定政策的空間，這造成了各家銀行的博弈：既擔(dān)心新政影響盈利能力，又害怕不執(zhí)行優(yōu)惠政策造成業(yè)務(wù)流失。“不過，所有的銀行普遍執(zhí)行0.7倍基準(zhǔn)利率的情況很難出現(xiàn)?！?/P>

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　　11月10日晚上 23點，央行網(wǎng)站發(fā)布了一條消息《認真落實適度寬松的貨幣政策，進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟增長》。該消息稱，中國人民銀行今日召開行長辦公會，要求人民銀行系統(tǒng)要認真學(xué)習(xí)、全面理解和準(zhǔn)確把握中央精神，進一步把思想和行動統(tǒng)一到中央對經(jīng)濟形勢的分析判斷上來。而后面的要求中則提到：要確保金融體系流動性充足，及時向金融機構(gòu)提供流動性支持；保持貨幣信貸的合理增長，加大銀行信貸對經(jīng)濟增長的支持力度。取消對商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制，合理擴大信貸規(guī)模。

　　這則消息到底為何而出？能否帶來新的變動呢？這是大家所關(guān)心的問題，當(dāng)然我們更多的是拭目以待。

　　短暫“井噴” 新政能否幫助房市復(fù)蘇？

　　上周北京樓市成交量開始走出低迷態(tài)勢，出現(xiàn)了少有的反彈行情，商品房日均銷售面積8.24萬平方米，環(huán)比前周4.21萬平方米，上漲95.72％；商品房日均銷售套數(shù)791套，環(huán)比前周280套，上漲182.5％。

　　上海證券報也有類似的消息：房產(chǎn)新政出臺后的上海樓市成交呈現(xiàn)先抑后揚的態(tài)勢。新政執(zhí)行當(dāng)周的成交量較前一周上漲35.24％，11月1日的成交量從10月31日的0.48萬平方米躍升至2.06萬平方米，漲了4倍之多。

　　這些消息是否意味著，一線城市的房市受新政影響，已經(jīng)逐步“復(fù)蘇”了呢？

　　兩家媒體在報道中稱：這并不能說明樓市已經(jīng)走出低谷，七成左右的潛在購房者仍在“邊緣”游走，近期的各類政策繼續(xù)出臺，樓市的進一步走勢，還無法作出明確的判斷。新政能夠釋放剛性需求，并可能通過刺激二手房交易帶動一手房交易。但是，在二套房限制政策未取消的情況下，救市效果難免會打折扣，目前由于觀望情緒仍在，市場要真正明朗需要時間消化政策，可能至少還需要3個月以上的調(diào)整期。

　　業(yè)內(nèi)人士也認為，在目前的市場格局下，二三線城市的房市會受到一線城市的影響，而一線城市會受到國際經(jīng)濟走勢的影響。如果國際國內(nèi)大的經(jīng)濟走勢沒有出現(xiàn)變動的話，言房市復(fù)蘇仍然為時過早。

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　　效果折扣 救市錯過了最佳時機？

　　數(shù)據(jù)顯示：北京目前的可售期房套數(shù)為11萬套(可售住房面積逾1380萬平方米)，今年1月1日，這個數(shù)字還曾經(jīng)是不足6.97萬套。此外，未簽約現(xiàn)房的住宅套數(shù)為3.32萬套(未簽約住宅面積475.76萬平方米)。

　　不僅僅是北京，其它一線城市也存在同樣的問題，上海市目前有約6萬套住宅可售，面積約合789萬平方米。一些機構(gòu)計算的結(jié)果是，若按今年的成交月均成交面積為74.11萬平方米計算，新增住宅的存量需市場消化超過10個月。目前，深圳的住宅期房待售存量達到了約6.2萬套。而該市今年月均住宅銷售為2900套左右，現(xiàn)有的新房存量足夠消化21個月。

　　由于早于其他城市經(jīng)歷成交量的萎縮，廣州開發(fā)商比其他三個城市更早地縮減開工量，但仍難改存量房居高不下的態(tài)勢。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，該市住宅可售總面積為201.5萬平方米。而2008年1到8月，全市一手住宅成交面積為363.55萬平方米。按照面積計算，目前廣州的住宅存量為其今年銷售量的一半左右。

　　這些數(shù)據(jù)給我們透露了一個信息，如果在今后較長的時間內(nèi)，房市銷量還是沒有起色的話，那么開發(fā)商將面臨更為嚴峻的資金壓力。

　　據(jù)媒體報道，潘石屹在與各家媒體網(wǎng)聊中提到：中國對房地產(chǎn)的救市政策已經(jīng)錯過了最佳時機。這就像一個人得病一樣，在得病的初期治療起來會比較容易。在今年的三、四月份出現(xiàn)房地產(chǎn)成交量急劇下滑的苗頭，政府如果在這時出臺救市的政策，力度不大，也可能可以迅速恢復(fù)市場的信心。一旦房地產(chǎn)市場的危機發(fā)展到了一部分企業(yè)關(guān)門，一些人下崗這種程度，再去救市就非常困難了,如果從信貸政策入手,直接給這些房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，這種貸款的風(fēng)險也是巨大的。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)及其相關(guān)的行業(yè)都屬于勞動力密集行業(yè)。每建一平方米房子需要16個工，同時每建一平方米房子需要120公斤鋼筋，需要300公斤水泥，需要0.65立方米混凝土，這些需求的背后都會提供許多就業(yè)機會,帶動許多相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)。今年以來，由于全國各地房屋銷售額的下降，許多房地產(chǎn)企業(yè)公開宣布大規(guī)模減少自己企業(yè)的開工面積，這對解決就業(yè)是非常不利的。