住宅產(chǎn)業(yè)化能否終結(jié)高房?jī)r(jià)

　　說(shuō)起中國(guó)房地產(chǎn)，許多人可謂是愛(ài)恨交織，而從政府到百姓，也是心中五味雜陳。當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)，已進(jìn)入以遏制投機(jī)投資、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、防止泡沫為中心的歷史時(shí)期。

　　在被稱“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控下，致使房地產(chǎn)投資放緩。而房地產(chǎn)投資放緩，也是目前經(jīng)濟(jì)增速下滑的主因。雖然，9月份我國(guó)出口增長(zhǎng)9.9%（創(chuàng)單月出口歷史新高），但與全年增長(zhǎng)目標(biāo)仍有差距。不可否認(rèn)，經(jīng)濟(jì)下行壓力依然很大，原材料庫(kù)存不斷增加（如鋼筋、水泥、陶瓷等建材庫(kù)存明顯增加），企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。對(duì)此，有人提出應(yīng)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化來(lái)消化這些原材料。就住宅產(chǎn)業(yè)化而言，其是將帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。除了整體廚房、衛(wèi)生間等成熟行業(yè)，還將涉及精裝內(nèi)墻板體系、架空地板體系及配套管線設(shè)備等行業(yè)?；蚩烧f(shuō)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，加快住宅升級(jí)換代，已是迫在眉睫，這也將成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　與近年熱點(diǎn)話題“房?jī)r(jià)”同被關(guān)注一個(gè)詞，便是“住宅產(chǎn)業(yè)化”。我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化，經(jīng)過(guò)20余年的探索與發(fā)展，在建筑史上也迎來(lái)了“像造汽車一樣造房子”的新時(shí)代。曾有業(yè)內(nèi)人士比喻為：“當(dāng)汽車各部品配件的制作成本下降、汽車裝配工人減少、工作周期極大縮短時(shí)，汽車的總造價(jià)必然是會(huì)降低的，而售價(jià)的降低則成為了可能。同理，住宅產(chǎn)業(yè)化必然是會(huì)降低房?jī)r(jià)?！蹦敲矗≌a(chǎn)業(yè)化能否降低房?jī)r(jià)？又能否終結(jié)高房?jī)r(jià)時(shí)代？

　　住宅產(chǎn)業(yè)化的緣起

　　眾所周知，作為國(guó)際成熟的經(jīng)濟(jì)模式的住宅產(chǎn)業(yè)化，在中國(guó)卻經(jīng)歷了“難產(chǎn)”的過(guò)程。相比建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，“住宅產(chǎn)業(yè)”一詞出現(xiàn)較晚。而我國(guó)的“住宅產(chǎn)業(yè)化”是1992年提出，1996年才開(kāi)始正式在全國(guó)試點(diǎn)，到1999年國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》（即72號(hào)文件），明確了要通過(guò)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，來(lái)提高住房質(zhì)量，加快住宅建設(shè)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。至此“住宅產(chǎn)業(yè)化”才正式在國(guó)務(wù)院文件中出現(xiàn)。同年，為了促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展，建設(shè)部開(kāi)始實(shí)施了“國(guó)家康居住宅示范工程”。住宅產(chǎn)業(yè)化，是以住宅產(chǎn)品為最終目標(biāo)，采用工業(yè)化生產(chǎn)和一體化經(jīng)營(yíng)的方式，使各生產(chǎn)要素完美地組合起來(lái)，減少中間環(huán)節(jié)，優(yōu)化資源配置的一種住宅發(fā)展模式。

　　然而，遺憾的是在推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程中，我國(guó)傳統(tǒng)的粗放式住宅建設(shè)方式?jīng)]有太大改變。因?yàn)?，無(wú)論是北京，還是深圳、沈陽(yáng)、上海等城市，都是以保障房為載體來(lái)推住宅產(chǎn)業(yè)化的。這是因保障房建設(shè)政府有主導(dǎo)權(quán)，且戶型比較單一，較容易進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。

　　我國(guó)在“十二五”期間保障房的建設(shè)是3600萬(wàn)套，國(guó)家對(duì)保障性住房的重視也為住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，提供了良好的發(fā)展契機(jī)。據(jù)悉，今年1至9月份全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程新開(kāi)工720萬(wàn)套，開(kāi)工率為97%，基本建成480萬(wàn)套，完成投資9600億元。而計(jì)劃今年全國(guó)新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程為700萬(wàn)套以上，基本建成500萬(wàn)套。另?yè)?jù)北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年北京將有40個(gè)保障房項(xiàng)目共240萬(wàn)平方米采用產(chǎn)業(yè)化住宅。如今，住宅產(chǎn)業(yè)化迎來(lái)了前所未有的發(fā)展良機(jī)。但成熟的住宅產(chǎn)業(yè)化，需要采用標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、工業(yè)化、規(guī)?；纳鐣?huì)大方式。而構(gòu)建完整的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化，更要集約化利用資源、能源以向社會(huì)提供最終的住宅產(chǎn)業(yè)。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀

　　客觀而言，作為國(guó)際成熟經(jīng)濟(jì)模式的住宅產(chǎn)業(yè)化，我國(guó)尚在探索還遠(yuǎn)未達(dá)到成熟的階段。雖在近年得到較快發(fā)展，但與城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度相比，其發(fā)展是相對(duì)滯后，許多相關(guān)問(wèn)題不完善，且障礙重重。

　　目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者還糾纏于概念、戶型、環(huán)境、健康等方面，供需之間沒(méi)有形成住宅產(chǎn)業(yè)化所需要的市場(chǎng)土壤。加之國(guó)內(nèi)對(duì)工業(yè)化住宅的生產(chǎn)線投入很少和現(xiàn)階段生產(chǎn)力水平也決定了我國(guó)住宅的生產(chǎn)方式，也成為困擾實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的阻力。同時(shí)，由于建筑結(jié)構(gòu)、建筑體系和管理體制不完善，以及缺乏配套技術(shù)、系統(tǒng)化產(chǎn)品和完善配套的政策體系，均造成了我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化水平低下的現(xiàn)狀。而在國(guó)外，其住宅產(chǎn)業(yè)化起步較早，產(chǎn)業(yè)化程度也高。由于其行業(yè)裝配式住宅施工機(jī)械化程度很高，住宅相關(guān)構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，再加上本身技術(shù)已經(jīng)非常先進(jìn)，其所遇問(wèn)題也就迎刃而解。[Page]

　　誠(chéng)然，就住宅產(chǎn)業(yè)化目前遇到的問(wèn)題來(lái)看，更多不是企業(yè)能解決的（如產(chǎn)業(yè)鏈和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的缺失，部分部件甚至還要進(jìn)口）。但住宅產(chǎn)業(yè)化相比于傳統(tǒng)建設(shè)模式，其優(yōu)勢(shì)卻不言而喻。其一，由于是預(yù)制建筑構(gòu)件工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，避免了人為因素，其質(zhì)量可以控制有保證；其二，由于其構(gòu)配件實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化工廠生產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行裝配式施工，減少了浪費(fèi)，且費(fèi)用有所節(jié)??；其三，由于是工廠化、機(jī)械化生產(chǎn)，減少了勞動(dòng)力成本，降低了勞動(dòng)強(qiáng)度和安全隱患。同時(shí)，縮短了工期、控制住了成本；其四，在科研成果的應(yīng)用的同時(shí)，還能避免毛坯房裝修帶來(lái)的高能耗；其五，可以有效地節(jié)約資金，并可在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行銷售、交房，最終實(shí)現(xiàn)短周期的資金回籠，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　雖然，一些城市的保障性住房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)實(shí)際成了政府的面子工程，但基于住宅產(chǎn)業(yè)化集節(jié)能環(huán)保、縮短施工周期、模塊質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、節(jié)約勞動(dòng)力成本等眾多優(yōu)勢(shì)，目前住建部先后批了近30個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在政府繼續(xù)加大對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅開(kāi)發(fā)的扶持力度的同時(shí)，普通住宅產(chǎn)業(yè)化將成為一種潮流、趨勢(shì)和發(fā)展方向。可以說(shuō)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、管理的標(biāo)準(zhǔn)化、采購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化環(huán)環(huán)相扣，其勢(shì)在必行。而隨著發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)以及人工成本的加大，住宅產(chǎn)業(yè)化是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)必然的趨勢(shì)。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化對(duì)降房?jī)r(jià)的作用

　　縱觀今年以來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)文件，住宅產(chǎn)業(yè)化的字眼越來(lái)越頻繁地出現(xiàn)。住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然，傳統(tǒng)的運(yùn)用模式正面臨著一場(chǎng)深刻的革命，顯然這已經(jīng)成為共識(shí)。

　　從住宅產(chǎn)業(yè)化所帶來(lái)的是短周期施工、工業(yè)化制造部品配件、人力成本的降低等方面來(lái)看，其應(yīng)該起到降房?jī)r(jià)的作用。換言之，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行大規(guī)模的批量生產(chǎn)，其建房的綜合成本是明顯減少的，綜合成本的下降也將帶來(lái)房?jī)r(jià)的回落。但在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，其建筑成本所占的比例非常小。筆者在《政府是否真的想降房?jī)r(jià)》文中，有言：“房地產(chǎn)行業(yè)包含12種相關(guān)稅種，開(kāi)發(fā)各項(xiàng)環(huán)節(jié)需繳納50余種行政性費(fèi)用。其中營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅約占項(xiàng)目銷售收入13.75%，加上企業(yè)所需繳納的契稅、印花稅等，占項(xiàng)目銷售收入的15%左右?！奔又?，不少地方政府熱衷土地財(cái)政和一些腐敗官員欲從高房?jī)r(jià)中獲得灰色收入，若想讓住宅產(chǎn)業(yè)化來(lái)降低高房?jī)r(jià)，其作用非常有限。正如筆者在《漫說(shuō)房?jī)r(jià)之色》文中，所言：“房?jī)r(jià)正與‘灰色收入’同步上升，而‘灰色收入’是源于灰色體制或灰色政策。‘灰色收入’也成為一些腐敗官員逃避嚴(yán)懲的借口。而由于‘灰色資金’或來(lái)之輕松或來(lái)源不明，房?jī)r(jià)之高企或源于其暗撐?！惫?，住宅產(chǎn)業(yè)化只能是從另一層面抑制房?jī)r(jià)“上竄”的幅度，而非將其降低。要真正降低房?jī)r(jià)，就必須在土地成本、相關(guān)稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商不合理的謀利上著手，而非僅是建筑成本的降低。

　　另外，在樓市調(diào)控和市場(chǎng)低迷的狀態(tài)下，目前住宅產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)份額還不夠，無(wú)法獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)鏈尚不成熟，其成本很難降低。高成本的住宅產(chǎn)業(yè)化，不僅限制了其推廣、發(fā)展，更限制其有效抑制房?jī)r(jià)上漲的作用。

　　綜上所述，筆者認(rèn)為：住宅產(chǎn)業(yè)化，能有效地提高我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化水平，不僅有利于住宅成套技術(shù)的集成、整合和創(chuàng)新，還有利于推廣環(huán)保型、節(jié)約型建材。住宅產(chǎn)業(yè)化是房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的必由之路。而住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展成熟，也是房地產(chǎn)步入“白金時(shí)代”的特征之一（即以住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)代替目前主流的低效粗放式生產(chǎn)）。雖說(shuō)，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展已呈大勢(shì)所趨，但其對(duì)降低房?jī)r(jià)的作用卻是間接的、緩慢的，而非“利器”。