楊科偉:房地產(chǎn)三大政策重塑行業(yè)格局 長三角區(qū)域成投資熱點

中國水泥網(wǎng)信息中心 · 2021-05-19 17:06 留言

作為水泥行業(yè)的重要需求點,房地產(chǎn)的發(fā)展形勢與水泥行業(yè)緊密相連。為此,在4月20日舉行的“2021中國水泥產(chǎn)業(yè)峰會”上,中國水泥網(wǎng)邀請易居企業(yè)集團·克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉與會并進行精彩發(fā)言。在會上,楊科偉總經(jīng)理分析了當前房地產(chǎn)市場形勢并對行業(yè)發(fā)展趨勢作出展望。  

政策:房地產(chǎn)三大政策出臺重塑行業(yè)格局  

2020年,房地產(chǎn)三大政策相繼出臺,對行業(yè)格局造成重大影響,同時傳導(dǎo)至包括水泥行業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)上下游企業(yè)。  

1.房企融資三道紅線:嚴控房企有息負債規(guī)模,更關(guān)注現(xiàn)金流等相關(guān)指標  

去年8月起,央行對房地產(chǎn)企業(yè)資金池進行管理,出臺房企融資三道紅線,包括房企融資資產(chǎn)負債率不得大于70%,現(xiàn)金短債比小于1,凈資產(chǎn)負債率不得大于100%。目前僅12家房企符合融資三道紅線要求,未來三年所有房企皆需達標,這為房企資金鏈帶來嚴峻考驗,或?qū)⒃黾臃科筚~款拖欠可能。  

2.房貸管理兩道紅線:熱點城市信貸資金管控趨緊,多省市依規(guī)適度上調(diào)小銀行房貸占比上限  

3.22城集中供地:企業(yè)投資策略需重新調(diào)整,龍頭房企受益  

22城集中供地亦將給房企帶來嚴峻考驗,房企將需要重新調(diào)整投資策略、流程、審核節(jié)點,聚焦收斂、合作開發(fā)成為常態(tài),收并購將成為納儲的重要手段,能級選擇或?qū)⑾鲁痢?nbsp; 

在此政策下,以下這些房企將會受益,包括:  

(1)龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多、標準化管理以及良好的信用背書將最為受益  

(2)已提前重倉一二線城市的房企擁有更大的定價權(quán)和靈活的投資策略  

(3)三道紅線下紅、橙房企迎來時間換空間的“喘息期”  

(4)投資渠道多元化、舊改及收并購能力強的企業(yè)占優(yōu)  

(5)高周轉(zhuǎn)房企有利有弊,數(shù)字化投決研判強的房企將“快人一步”  

4.熱點城市密集因城施策:滬深規(guī)范交易秩序并收緊經(jīng)營貸  

全國各地多個城市因地制宜調(diào)控當?shù)剡^熱房市,對經(jīng)營貸的調(diào)控成為重要舉措,例如,上海地區(qū)銀行對消費貸、經(jīng)營貸展開自查;深圳個人申請按揭貸款,半年內(nèi)不批經(jīng)營貸;北京、杭州、廣州等防范信貸資金違規(guī)流入樓市。與此同時,各地在政策上進行加碼,上海升級限購,落地限售,增加房地產(chǎn)交易稅費、杭州升級限購、限售,增加房地產(chǎn)交易稅費等等。  

市場:二手樓市和地市熱度不減長三角區(qū)域一枝獨秀  

從商品房銷售來看,2021年一季度銷售面積、金額較2019年同期增20.7%和41.9%,東部地區(qū)增32%居首  

從新開工面積來看,在三條紅線等政策的制約下,房企審慎投資,一季度新開工面積較2019年同期降6.6%。  

從新房成交情況來看,2021年一季度百城住宅成交面積同比增103%,較2019年同期增37%。  

其中,一線城市新房成交量最亮眼、三四線城市超預(yù)期、二線分化加劇,滬杭寧等較2019年同期翻番。  

從二手住房成交情況來看,3月成交創(chuàng)近年來新高,一季度累計成交較2019年同期增80%。  

從土地市場成交情況來看,一、二線城市成交大幅縮量,地價結(jié)構(gòu)性回調(diào)。  

從土拍熱度來看,土地成交溢價率創(chuàng)2020年以來新高,流拍率連續(xù)四個月回落。  

從土地分化來看,一季度二線、三四線城市成交金額同比增幅超兩成,寧波翻倍增長。  

在“兩集中”供地政策下,非重點城市土地市場顯著升溫,長三角區(qū)域的三四線城市表現(xiàn)更為突出。其中,非重點城市涉宅地溢價率升至20.8%,較重點城市溢價率高出6個百分點。從分城市來看,高溢價城市中非重點城市的數(shù)量也占據(jù)絕對優(yōu)勢,數(shù)據(jù)顯示,成交總金額大于10個億、溢價率超過25%的20個城市之中,僅有寧波、杭州、合肥三個城市,其余17個城市均為非重點城市,從區(qū)域上來看,這些非重點城市高度集中在長三角。  

非重點城市的熱點地塊進一步向遠郊縣市“下沉”,譬如南通如東、啟東,金華永康、義烏市,臺州的玉環(huán)市、臨海市、溫嶺市等等,均有競拍輪數(shù)超百輪的高熱地塊成交。競拍輪數(shù)超百輪的典型高熱地塊所在區(qū)域樓板價“天花板”均被刷新,義烏、麗水全市單價地王被刷新。  

房企:百強業(yè)績同增八成,投資保持審慎  

2021年一季度,百強房企實現(xiàn)開門紅,主要表現(xiàn)在以下兩個方面:  

業(yè)績:3月熱點城市熱度持續(xù),百強房企同環(huán)比銷售均呈增長趨勢  

2021年3月,熱點城市市場成交熱度持續(xù),房地產(chǎn)迎來“小陽春”。房企紛紛加大供貨力度,成交也呈明顯回升的態(tài)勢。  

3月,TOP100房企單月銷售操盤金額10918.3億元,同比增長60.8%,較2020年月均增長14.1%。與2月相比,百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長25.4%。從1-3月的累計銷售操盤金額來看,百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長83.0%,較2019年同期增長46.2%。  

業(yè)績:各梯隊銷售金額門檻持續(xù)增長,中小規(guī)模房企表現(xiàn)優(yōu)于去年同期  

2021年一季度,TOP100各梯隊房企銷售金額門檻繼續(xù)提升,相較2020年和2019年同期增幅明顯。  

在銷售金額門檻上,龍頭房企保持高增速,TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻608.0億元,同比增長105.1%。中小房企業(yè)績增速更高,TOP200房企銷售操盤金額的入榜門檻13.9億元,同比大幅增長183.2%。與2019年同期相比,TOP30房企以69.5%的增速領(lǐng)先其他梯隊。  

投資:百強拿地銷售比0.2,兩成房企新增貨值同比降幅超50%  

從房企百強的投資來看,2021年1-3月百強拿地銷售比為0.2,較2020年下降0.1,投資延續(xù)了去年以來的審慎態(tài)度。  

一季度有超過四成百強房企新增貨值同比下降,降幅超過50%的占到兩成,也從側(cè)面證明當前房企投資較為謹慎。  

融資:三條紅線后融資環(huán)境收緊,一季度各月房企融資均同比下降  

從房企融資來看,三條紅線后融資環(huán)境收緊,一季度各月房企融資均同比下降。2021年3月房企融資總額847.93億元,同比下降35.7%。三條紅線后融資環(huán)境收緊,房企融資量一直屬于同比下滑的趨勢。  

2021年一季度房企融資總額2846.21億元,環(huán)比下降20.0%,同比下降31.5%。一方面三條紅線使得房企集中降杠桿融資審慎,另一方面疊加一季度政策對違規(guī)資金的嚴格查處等因素融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯,房企融資量持續(xù)下滑。

  

投資格局:三四線成交占比提升17%,長三角是投資加倉重心  

從房企投資格局來看,三四線城市成交占比提升17%,長三角是投資加倉重心。由于22個一二線重點城市提出“兩集中”供地方式,大部分城市將于4月份才開始集中供地,因此3月份百強房企投資中三四線城市占比大幅提升至55%,較1-2月份提升了17個百分點;  

區(qū)域分布方面,長三角各能級城市均為房企投資重點,百強房企投資金額中超過一半位于長三角,較去年提升11個百分點。截止3月末,百強房企拿地金額TOP20城市中,有7個三四線城市上榜,全部為長三角和長三角的熱點三四線城  

當前形勢下,關(guān)于融資,一方面,房企可以通過積極轉(zhuǎn)讓項目或旗下業(yè)務(wù)回籠資金,調(diào)整企業(yè)的布局,同時改善與優(yōu)化自身現(xiàn)金流,減輕負債壓力。  

另一方面,房企加大分拆旗下業(yè)務(wù)上市,2020年8月以來房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市成功的企業(yè)有14家。2021年一季度有榮盛、宋都、星河灣旗下的業(yè)務(wù)公司上市成功,另有10家企業(yè)在旗下物業(yè)板塊提交上市申請,截止3月底在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司有14家。  

未來:行業(yè)步入無增長時代長三角及二線城市市場被看好  

在分析了當前房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境以及市場形勢后,楊科偉對未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢作出幾點展望:  

1.銷售規(guī)模增速放緩,后繼向上乏力,行業(yè)壓力日益顯現(xiàn)  

2020年,房地產(chǎn)行業(yè)整體行業(yè)規(guī)模突破17萬億,創(chuàng)下歷史新高。房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)三年逗留在17萬億的平臺,基本上已經(jīng)見頂。楊科偉指出,歷年房地產(chǎn)銷售規(guī)模增速放緩,表明行業(yè)后繼向上動力明顯不足。  

2.行業(yè)步入無增長時代,規(guī)模房企也會出現(xiàn)負增長  

楊科偉預(yù)計,未來十年,房地產(chǎn)行業(yè)將無增長年代,維持在目前17萬億元的規(guī)模。按照不同的增速測算,房產(chǎn)銷售金額將會維持小幅上升的狀態(tài),規(guī)模房企或?qū)⒊霈F(xiàn)負增長的情況。數(shù)據(jù)顯示,在2020年11月對45家百強房企統(tǒng)計中,增速為負的7家房企中千億房企達4家。  

3.企業(yè)快速去杠桿,過半房企要求轉(zhuǎn)綠,高負債高杠桿高周轉(zhuǎn)模式難維持  

在房企融資三道紅線下,房產(chǎn)企業(yè)在加速地去杠桿,高負債高杠桿高周轉(zhuǎn)模式難以維系,預(yù)計情況三年內(nèi)能夠改善。  

4.建筑產(chǎn)能制約新開工、施工、竣工剪刀差二次擴大,竣工交付將迎大年  

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2019年來,新開工與竣工的剪刀差二次擴大,竣工面積一直跟不上新開工和銷售的面積。2020年,新開工面積將近20億平方米,銷售也達到17億平方米,然而,整個竣工量維持不到10億平方米,未來三年維持竣工交付大年判斷。  

5.新開工、施工短期高位維持,中長期預(yù)期回落  

在楊科偉看來,未來短期1-2年,新開工、施工將維持高位,這主要是由于自2018起三年來三年土地成交處于高位以及房企開發(fā)建設(shè)端的融資支持。然而,在中長期的3-5年重,新開工、施工或?qū)⒒芈?,主要是因為受“三道紅線”限制,房企融資收緊、投資謹慎以及穩(wěn)地價”主導(dǎo)集中供地模式下,土地成交規(guī)模預(yù)期縮小。  

6.未來3~5年,得長三角市場、二線城市市場者可事半功倍  

從格局來看,未來房地產(chǎn)的增長點還是在長三角和二線城市。房產(chǎn)行業(yè)以及包括水泥在內(nèi)的房地產(chǎn)上下游行業(yè)可通過布局這兩塊區(qū)域保持市場份額。  



編輯:梁愛光

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